แนวคิดและความแตกต่างระหว่างตลาดและมูลค่าที่ดินของอพาร์ตเมนต์ มูลค่าที่ดินและตลาดของที่ดิน ตลาดและมูลค่าที่ดิน

ตั้งแต่ปี 2558 ประเทศได้เปลี่ยนมาใช้มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ อัลกอริธึมการประเมินพิเศษและวัตถุประสงค์การใช้งานได้รับการจัดตั้งขึ้น วันนี้เราจะพูดถึงว่ามูลค่าที่ดินแตกต่างจากอพาร์ทเมนต์ในตลาดอย่างไรจะดูที่ไหนและจะลดได้อย่างไร

มูลค่าที่ดินและตลาดของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ความแตกต่างระหว่างราคาอาจเกิน 100% โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นที่ดินที่มีจุดประสงค์เพื่อการค้า ในบางกรณีราคาตามที่ดินอาจเท่ากับราคาตลาด - นี่เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์

ประเภทของต้นทุน	ใครติดตั้ง.	มีไว้เพื่ออะไร?	ลักษณะเฉพาะ	รับชมได้ที่ไหน.
เกี่ยวกับที่ดิน	ได้รับการอนุมัติจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น การประเมินดำเนินการโดยผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญ	การคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอพาร์ทเมนท์	กำหนดโดยวิธีการประเมินจำนวนมากและไม่คำนึงถึงลักษณะเฉพาะของอพาร์ทเมนท์	แยกจาก Unified State Register หรือพอร์ทัล Rosreestr
ตลาด	คู่สัญญาในการทำธุรกรรมตามคำขอของตนเองหรือผู้ประเมินมืออาชีพตามคำขอของเจ้าของ	การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์	การประเมินอพาร์ทเมนท์อย่างเพียงพอที่สุดเพราะว่า คำนึงถึงความแตกต่างของที่อยู่อาศัยด้วย	ระบุไว้ใน DCT หรือข้อตกลงอื่น ๆ

ความแตกต่างของราคาเกิดจากความแตกต่างในวิธีการกำหนด คำถามที่ว่าทำไมมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์จึงสูงหรือต่ำกว่ามูลค่าตลาด - เราจะพิจารณาเหตุผลของสถานการณ์นี้ด้านล่าง

ความสนใจ! มูลค่าที่ดินที่สูงไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคานี้ บทบาทชี้ขาดในการทำธุรกรรมมักจะแสดงโดยมูลค่าตลาดซึ่งได้มาจากการต่อรอง

มูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์คือจำนวนเงินที่ผู้ขายยินดีขายและผู้ซื้อยินดีที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ ถูกกำหนดอย่างอิสระตามความคิดของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม ข้อตกลงที่บรรลุจะถูกบันทึกโดยตรงในสัญญา - นี่คือราคาตลาด แนวคิดเชิงบรรทัดฐานของราคาตลาดสามารถพบได้ในศิลปะ 40 รหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย

สำคัญ! ราคาตลาดในรัสเซียฟรี การควบคุมโดยตรงจากหน่วยงานด้านภาษีจะได้รับอนุญาตในบางกรณีเท่านั้นซึ่งไม่สามารถใช้การซื้อและการขายตารางเมตรตามปกติได้ การควบคุมทางอ้อมดำเนินการอย่างแม่นยำเนื่องจากความแตกต่างระหว่างตลาดและมูลค่าที่ดิน

หากคู่สัญญาในการทำธุรกรรมคำนวณมูลค่าตลาดด้วยตนเอง พวกเขาสามารถกำหนดมูลค่าตลาดได้อย่างอิสระตามดุลยพินิจของตนเอง โดยทั่วไปราคาการทำธุรกรรมจะขึ้นอยู่กับ:

• พื้นที่ของอพาร์ทเมนต์โดยรวมจำนวนและขนาดของแต่ละห้อง
• ประเภทของห้องน้ำ ความพร้อมของห้องอเนกประสงค์ ระเบียง ระเบียง
• ความสามารถในการให้บริการด้านการสื่อสาร - ท่อไฟฟ้า, น้ำและก๊าซ, การระบายน้ำทิ้ง, ความร้อน;
• คุณภาพและอายุของการซ่อมแซม ความพร้อมของเฟอร์นิเจอร์
• จำนวนชั้น ปีที่สร้างบ้าน สภาพทางเข้า

พื้นที่ที่พื้นที่อยู่อาศัยตั้งอยู่มีความสำคัญมาก ในที่อยู่อาศัยตรงกลางมีราคาแพงกว่าในบริเวณรอบนอกมีราคาถูกกว่า ราคาจะลดลงหากมีการพัฒนาขื้นใหม่ที่ไม่ได้รับการอนุมัติ เงินมัดจำในอพาร์ทเมนท์ หรืออันตรายจากการเรียกร้องค่าเสียหายจากพื้นที่อยู่อาศัย

มูลค่าตลาดเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการทำธุรกรรม: การซื้อและการขาย, การแลกเปลี่ยน, การจดทะเบียนจำนองที่อยู่อาศัย, . นอกจากนี้ยังอาจเป็นประโยชน์สำหรับการบริจาคเพื่อให้ผู้รับมีฐานในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในภายหลัง

การคำนวณอย่างมืออาชีพ

หากต้องการการคำนวณแบบมืออาชีพมากขึ้น คุณสามารถติดต่อผู้ประเมินราคาอิสระได้ที่สำนักงานประเมินราคาทุกแห่ง ผู้เชี่ยวชาญมีสามวิธีในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในคลังแสง:

• มีกำไร เหมาะแก่การขายอพาร์ทเมนท์. ในกรณีนี้จะคำนึงถึงมูลค่าของรายได้ที่คาดหวังที่ทรัพย์สินอาจนำมาในอนาคตด้วย ไม่สามารถใช้ได้กับการขายส่วนตัว
• แพง. นำไปใช้หากมีการขายบ้านส่วนตัวบนที่ดิน โดยคำนึงถึงการสึกหรอของทรัพย์สินและจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการบูรณะ
• เปรียบเทียบ – การเปรียบเทียบระบุอัตราส่วนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน เหมาะที่สุดสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ในตลาดรอง ที่นี่จะมีการเปรียบเทียบวัตถุที่คล้ายกัน และผลลัพธ์สุดท้ายก็ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด

สำคัญ! ผู้ประเมินจะต้องเยี่ยมชมสถานที่และตรวจสอบอพาร์ทเมนท์

ค่าใช้จ่ายในการคำนวณขึ้นอยู่กับราคาที่มีอยู่ในภูมิภาค โดยเฉลี่ยแล้วราคาของการประเมินหนึ่งครั้งจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 รูเบิล

มูลค่าที่ดิน

เรามาดูกันว่ามูลค่าที่ดินในตลาดที่อยู่อาศัยคืออะไร - นี่คือการประเมินมูลค่าตลาดที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาที่ดินภายใต้คำสั่งของรัฐ กล่าวอีกนัยหนึ่งนี่คือความเห็นอย่างเป็นทางการของรัฐเกี่ยวกับราคาขายของอพาร์ทเมนท์ มูลค่าตลาดที่ดินและจริงของอพาร์ทเมนต์ไม่ค่อยตรงกันเนื่องจากการใช้วิธีการอื่นในการประเมินมูลค่า

มีการคำนวณอย่างไรและเหตุใดจึงจำเป็น?

การประเมินมูลค่าที่ดินได้รับคำสั่งจากหน่วยงานท้องถิ่น มีการคัดเลือกสำนักประเมินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับงานซึ่งเป็นตัวกำหนดผลลัพธ์สุดท้าย วัตถุจำนวนมากจำเป็นต้องได้รับการประเมินในเวลาเดียวกัน ดังนั้นจึงใช้วิธีการประเมินมวล - เมื่อนำข้อสรุปไปใช้กับกลุ่มของวัตถุ

การประเมินนั้นคำนึงถึง:

• ตำแหน่งของวัตถุ
• ระดับการสึกหรอ
• ประเภทของสถานที่ (อพาร์ตเมนต์ บ้าน ที่ดิน)
• การมีอยู่และประเภทของสาธารณูปโภค
• พื้นที่อพาร์ตเมนต์ บ้าน ที่ดิน

ความสนใจ! การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ในการรักษาที่ดินไม่ได้คำนึงถึงลักษณะเฉพาะของอพาร์ทเมนท์เช่นการมีอยู่ของภาระผูกพันการเปลี่ยนแปลงและข้อห้าม ไม่มีการประเมินด้วยภาพ - ผู้เชี่ยวชาญทำงานเฉพาะกับเอกสารและข้อมูลที่นำมาจากแหล่งข้อมูลเท่านั้น

นั่นคือเหตุผลที่มูลค่าตลาดและที่ดินของอพาร์ทเมนต์แตกต่างกัน - ใช้วิธีการที่แตกต่างกันและข้อมูลเริ่มต้นเพื่อระบุตัวตน

ราคาตามสำนักงานที่ดินจำเป็นสำหรับการคำนวณอย่างเป็นทางการ:

• คำนวณภาษีทรัพย์สิน
• คำนวณ

ก่อนหน้านี้ภาษีทรัพย์สินได้รับการคำนวณตามราคาสินค้าคงคลัง ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นไป ทุกภูมิภาคของประเทศจะเปลี่ยนไปใช้การคำนวณตามข้อมูลที่ดิน

จำนวนรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์ที่ผู้ขายซื้อในปี 2559 และหลังจากนั้นจะขึ้นอยู่กับการประเมินตามข้อมูลสำนักงานที่ดิน หากจำนวนเงินตามสัญญามากกว่า 70% ของการประเมินอย่างเป็นทางการ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณตามราคาสัญญา หากน้อยกว่านั้น ระบบจะใช้ราคาตามข้อมูลที่ดินของอพาร์ตเมนต์คูณด้วย 0.7 เป็นหลัก

รับชมได้ที่ไหน.

คุณสามารถดูจำนวนเงินอย่างเป็นทางการได้โดยไม่ต้องออกจากบ้านผ่านบริการ Rosreestr เมื่อต้องการทำสิ่งนี้:

ความสนใจ! หากคุณต้องการข้อมูลอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับผลงานของผู้ประเมินราคาของรัฐบาล คุณสามารถสั่งซื้อสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate เกี่ยวกับมูลค่าที่ดินของทรัพย์สินผ่าน MFC หรือบัญชีส่วนตัวของ Rosreestr ขั้นตอนนี้ฟรี ไม่ควรสับสนกับสารสกัดทั่วไปจาก Unified State Register for Housing - ชำระเอกสารนี้แล้ว

จะทำอย่างไรถ้ามูลค่าที่ดินสูง

มีขั้นตอนบางอย่างสำหรับสิ่งที่ต้องทำเมื่อมีต้นทุนสูง (มอสโก, ภูมิภาค) หากความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ดินและมูลค่าตลาดของทรัพย์สินมากเกินไป เจ้าของจะต้องจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับการหักภาษี และเมื่อขายมีความเสี่ยงที่จะได้รับค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติม

สามารถลดลงได้หากมีการประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนท์ หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตจะต้องกำหนดราคาที่ดินในระดับตลาด คุณสามารถติดต่อคณะกรรมาธิการได้ที่ Rosreestr ระดับภูมิภาคหรือศาลของเรื่อง

คำแนะนำทีละขั้นตอน:

1. ติดต่อผู้ประเมินราคาอิสระและรับรายงานการประเมิน
2. เขียนคำขอเพื่อตรวจสอบ
3. ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการหรือศาล
4. คณะกรรมการจะพิจารณาคดีในหนึ่งเดือนศาล – ตั้งแต่สองเดือนขึ้นไป
5. ได้รับการตัดสินใจจากหน่วยงานที่ได้รับอนุญาต หากศาลพิจารณาแล้วให้โอนคำตัดสินไปที่ Rosreestr
6. รับสารสกัดใหม่เกี่ยวกับอพาร์ทเมนต์พร้อมข้อมูลที่ดินใหม่

คุณสามารถเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการโต้แย้งและดาวน์โหลดเอกสารที่จำเป็น

ความแตกต่างระหว่างราคาที่ดินและราคาตลาดทำให้เกิดคำถามมากมายในหมู่ผู้เข้าร่วมตลาดรอง ทุกวันนี้ ในการทำธุรกรรม ตลาดมีความสำคัญในการตัดสินใจ และเมื่อคำนวณภาษี ตลาดเกี่ยวกับที่ดินมีความสำคัญในการตัดสินใจ หากมูลค่าที่ดินสูงกว่ามูลค่าตลาดมากก็สามารถลดลงได้ผ่านทางค่านายหน้าหรือศาล

หากคุณมีคำถามใด ๆ โปรดสอบถามทนายความประจำหน้าที่ของเราผ่านการแชท

ทีมงานพอร์ทัลจะขอบคุณที่คุณชอบและโพสต์บทความใหม่!

หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อหรือขายบ้าน คุณจำเป็นต้องทราบความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ดินและมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน เราจะพูดถึงเรื่องนี้ในบทความนี้

มูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยคืออะไร

มูลค่าที่ดินถูกกำหนดโดยห้องที่ดินและสำนักงานที่ดินของรัฐบาลกลาง ใช้ในการคำนวณจำนวนภาษีทรัพย์สิน รวมถึงค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจากการทำธุรกรรมด้วย การคำนวณคำนึงถึง:

• ระดับรายได้ในภูมิภาค
• ราคาตลาดเฉลี่ยต่อตารางเมตร
• “อายุ” และระดับความเสื่อมสภาพของวัตถุ
• ประเภทและขนาดของทรัพย์สิน
• ผลประโยชน์จากการแสวงหาผลประโยชน์ทางการค้า ฯลฯ

จำนวนเงินสุดท้ายจะถูกป้อนลงในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรและหนังสือเดินทางที่อยู่อาศัย ข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องนี้เปิดอยู่ ดังนั้นคุณจึงสามารถทราบได้ตลอดเวลาว่าอพาร์ทเมนต์ของคุณมีมูลค่าเท่าไร ข้อมูลนี้จะมีประโยชน์หากคุณ:

• ให้ ขาย หรือแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย
• ปกป้องสิทธิในทรัพย์สินในศาล
• สมัครจำนองที่สถาบันการธนาคาร
• ได้รับผลประโยชน์หรือเงินอุดหนุนที่มีความสำคัญในระดับท้องถิ่นและระดับภูมิภาค
• โอนอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดก

การประเมินมูลค่าที่ดินจะเปลี่ยนแปลงทุกๆ สองถึงสามปี ดังนั้นในช่วงเวลาของการทำธุรกรรม ขอแนะนำให้สั่งสารสกัดสดจาก Rosreestr

มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยเป็นเท่าใด

มูลค่าตลาดคือราคาจริงที่สามารถขายบ้านได้ ก่อตั้งโดยเจ้าของ นายหน้า หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ และหากการประเมินของรัฐได้รับอิทธิพลจากนโยบายการกำหนดราคาของภูมิภาค การประเมินตลาดก็จะได้รับอิทธิพลจากฤดูกาล ความต้องการ อัตราแลกเปลี่ยน และสภาวะตลาด นั่นคือปัจจัยเหล่านั้นเนื่องจากการที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลง

เมื่อพิจารณามูลค่าตลาดจะคำนึงถึงความสะดวกสบายของอพาร์ทเมนท์ด้วย กล่าวคือ:

• การซ่อมแซมและตกแต่งสถานที่
• แผนผังห้องที่ไม่ได้มาตรฐาน
• ความพร้อมของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าบิวท์อิน
• การระบายอากาศและประปาใหม่
• การพัฒนาพื้นที่
• สถานที่ใกล้หรือไกลจากใจกลางเมือง ฯลฯ

แม้แต่วิวจากหน้าต่างและเพื่อนบ้านที่ดีก็เป็นเหตุผลที่ดีในการเพิ่มราคา การประเมินประเภทนี้มีความสำคัญหากคุณวางแผนที่จะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยน ให้ สืบทอด จำนำ หรือปลดจำนอง

มูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยแตกต่างจากมูลค่าตลาดอย่างไร?

การประเมินทั้งสองประเภทนี้แตกต่างกันตรงที่:

• ประการแรกจัดตั้งขึ้นโดยรัฐ และประการที่สองโดยผู้ขาย นายหน้า หรือผู้ประเมินราคา
• มูลค่าที่ดินได้รับอิทธิพลจากเศรษฐกิจในภูมิภาค และมูลค่าตลาดได้รับอิทธิพลจากอุปสงค์และสภาวะตลาด
• การประเมินประเภทแรกมีความยืดหยุ่นน้อยกว่า และประเภทที่สองมีความยืดหยุ่นและมีวัตถุประสงค์มากกว่า เนื่องจากเมื่อมีการจัดทำขึ้น ข้อเสนอของคู่แข่งจะถูกนำมาพิจารณาด้วย
• ราคาตลาดสูงกว่าราคาที่กำหนดโดยสำนักงานที่ดินของรัฐถึงหนึ่งในสาม

การประเมินทรัพย์สินเหล่านี้เป็นการประเมินทรัพย์สินที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกันแต่อย่างใด ดังนั้นอพาร์ทเมนท์ที่มีราคาเท่ากันกับ State Cadastre จึงสามารถขายได้ในราคาตลาดที่แตกต่างกันมาก

จะทราบมูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยได้อย่างไร

ข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยสะท้อนให้เห็นในสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate Unified State Register of Real Estate (USRN) เก็บฐานข้อมูลของวัตถุทั้งหมดในประเทศของเรา บันทึกการโอนสิทธิ์, การเกิดขึ้นของเจ้าของใหม่, ข้อมูลทางเทคนิคเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

มีใบรับรองจาก Unified State Register of Real Estate ตามคำขอของบุคคลใดๆ คุณสามารถขอได้ด้วยวิธีคลาสสิก - ติดต่อ Rosreestr หรือ Multifunctional Center เอกสารจัดทำขึ้นภายในเจ็ดวันและออกในรูปแบบกระดาษ หน้าที่ของรัฐคือ 400 รูเบิลสำหรับบุคคลและ 1,100 รูเบิลสำหรับนิติบุคคล

ใบแจ้งยอดทางอิเล็กทรอนิกส์จะออกเร็วขึ้น สามารถรับได้ทาง เว็บไซต์ EGRN.Reestr- ในการดำเนินการนี้ คุณจำเป็นต้องทราบที่อยู่หรือเลขที่ที่ดินของทรัพย์สิน

EGRN.Reestr เป็นพันธมิตรอย่างเป็นทางการของ Rosreestr และให้ข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีของการบริการคือ:

• อินเทอร์เฟซที่เรียบง่ายและกรอกแบบฟอร์มออนไลน์ได้ง่าย เพียงระบุที่อยู่ของที่พัก
• รายงานถูกสร้างขึ้นจาก 30 ถึง 72 นาทีและส่งทางอีเมล มีโครงสร้างที่ดี ดังนั้นแม้แต่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญก็สามารถเข้าใจได้
• ใบรับรองนี้ได้รับการรับรองโดยลายเซ็นดิจิทัลอิเล็กทรอนิกส์ของ Rosreestr และมีผลทางกฎหมาย สามารถดาวน์โหลดลงในโทรศัพท์หรือคอมพิวเตอร์ของคุณและพิมพ์ได้
• คุณสมบัติหลักของวัตถุนั้นให้บริการฟรี

บริการทำงานตลอดเวลา หากมีคำถามใดๆ เกี่ยวกับการรับสารสกัด สามารถสอบถามไปยังฝ่ายสนับสนุนด้านเทคนิคได้โดยติดต่อแชท อีเมล หรือหมายเลขโทรศัพท์โทรฟรี

ใบแจ้งยอดประเภทใดที่สามารถสั่งซื้อได้ผ่าน Unified State Register of Real Estate

บนเว็บไซต์ EGRN.Reestr คุณสามารถสั่งซื้อใบแจ้งยอดได้สามประเภท:

• ลักษณะของวัตถุและสิทธิในทรัพย์สิน จากนั้นคุณสามารถค้นหาว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สิน มูลค่าที่ดินเป็นอย่างไร มีคำมั่นสัญญาหรือไม่ และมีข้อห้ามในการจดทะเบียนซ้ำหรือไม่ ราคา - 200 รูเบิล
• เกี่ยวกับการโอนสิทธิ เอกสารนี้สะท้อนถึงข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของปัจจุบันซึ่งเคยเป็นเจ้าของวัตถุเมื่อมีการลงทะเบียนและสิ้นสุดสิทธิ์ในทรัพย์สิน ราคา - 200 รูเบิล
• ข้อมูลทรัพย์สินครบถ้วน. รวมถึงข้อมูลจากสารสกัดทั้ง 2 ฉบับก่อนหน้านี้ คือ ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินในปัจจุบัน ใครเป็นเจ้าของมาก่อน สิทธิในการจดทะเบียนเริ่มและสิ้นสุดเมื่อใด ทรัพย์สินมีมูลค่าเท่าไรตามที่ดิน ว่าจำนองหรือไม่ และสามารถทำได้หรือไม่ ลงทะเบียนใหม่ ราคา - 350 รูเบิล

โปรดทราบว่ามูลค่าที่ดินระบุไว้ในสองข้อความ: "ลักษณะของทรัพย์สินและสิทธิในทรัพย์สิน" และ "ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับทรัพย์สิน"

วันนี้การประเมินมูลค่าที่ดินของที่อยู่อาศัยเป็นขั้นตอน "ขาด" ซึ่งดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลที่เป็นทางการเกี่ยวกับทรัพย์สิน จนถึงวันที่ 1 มกราคม 2013 Rosreestr เป็นความรับผิดชอบของ Rosreestr และต่อมาอยู่ภายใต้การควบคุมของหน่วยงานระดับภูมิภาค ภูมิภาคทำสัญญากับองค์กรประเมินเฉพาะทางที่กำหนด ในกรณีนี้จะใช้แบบจำลองทางคณิตศาสตร์และสถิติโดยพิจารณาว่าราคาหนึ่งตารางเมตรขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการอย่างไร

เกณฑ์หลักสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดิน:

• ที่ตั้ง (ระยะทางจากศูนย์กลาง* ของพื้นที่ที่มีประชากร จากสถานีรถไฟ ฯลฯ)
• ปีที่ก่อสร้าง
• พื้นที่วัตถุ
• วัสดุก่อสร้าง
• หมวดหมู่ที่ดิน
• ข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพัน* เงินเดือนเฉลี่ยในภูมิภาค ฯลฯ

“ไม่มีเกณฑ์สำหรับคุณภาพของการประเมินที่จะกำหนดในระดับกฎหมายและด้วยเหตุนี้การประเมินดังกล่าวจึงให้ตามการวิเคราะห์ราคาของวัตถุที่คล้ายกัน” ความคิดเห็น ซีอีโอของ Delta Estate Natalya Cheprukova.

ตาม Pavel Kartsev, MRICS, Ph.D., ผู้อำนวยการทั่วไปของ Valrus Ltdพื้นฐานของข้อมูลการตลาดคือราคา ข้อเสนอสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์, อพาร์ทเมนต์ และวัตถุอื่นๆ “จากโฆษณาที่รวบรวมไว้ จะมีการสร้างฐานข้อมูลที่อธิบายทั้งลักษณะและลักษณะของอะนาล็อกตลอดจนข้อมูลราคา ตัวอย่างที่สร้างขึ้นได้รับการประมวลผลโดยโปรแกรมคอมพิวเตอร์ ซึ่งสร้างแบบจำลองต่างๆ ที่อธิบายการพึ่งพาราคาในตัวบ่งชี้แต่ละตัว แน่นอนว่า วัตถุต่างๆ จะไม่ได้รับการตรวจสอบในฐานะส่วนหนึ่งของการประเมินมวล”

คุณภาพของการซ่อมแซมความง่ายในการวางแผนและคุณลักษณะเฉพาะอื่น ๆ ของอพาร์ทเมนท์ยังไม่ได้นำมาพิจารณาเมื่อจำแนกวัตถุ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจะใช้เวลานานเกินไป อย่างไรก็ตาม มีความเป็นไปได้ที่ในอนาคตมูลค่าที่ดินจะมีการปรับเป็นรายกรณีไป

ความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ดินและตลาดของที่อยู่อาศัย

โดยเฉลี่ยทั่วประเทศมูลค่าที่ดินจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดประมาณ 15-20% อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนนี้อาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับวัตถุ ยกตัวอย่างมากที่สุด อพาร์ทเมนท์ชั้นประหยัดราคาถูกในบ้านแผงเก่าตลอดจนอาคารใหม่มาตรฐานสมัยใหม่ส่วนใหญ่มักได้รับการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ "ตามคุณธรรม" - นั่นคือเป็นกลางที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่คุณสมบัติที่มีราคาแพงกว่าในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงและโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยที่หรูหรายังคงมีราคาถูกกว่าบนกระดาษมากกว่าในความเป็นจริง

“วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยรวมที่ได้รับการยอมรับในปัจจุบันช่วยให้การสร้างความแตกต่างของตลาดที่มีอยู่ทั้งหมดราบรื่นขึ้น” อธิบาย “ไม่ต้องสงสัยเลยว่ามูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มีช่วงราคาที่กว้างกว่าการประเมินมูลค่าที่ดินจริงอย่างไม่ต้องสงสัย”

ในกรณีส่วนใหญ่การประเมินมูลค่าโดยประมาณจะเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของทรัพย์สิน แม้จะคำนึงถึงความจริงที่ว่าสำหรับวัตถุบางอย่างมูลค่าที่ดินอาจเป็นครึ่งหนึ่งของมูลค่าตลาดภายในปี 2563 จำนวนภาษีสำหรับชาวรัสเซียส่วนใหญ่จะเพิ่มขึ้นหลายครั้งและสำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยราคาแพงและกว้างขวางจะสูงถึงหมื่นรูเบิล

อย่างไรก็ตามจะไม่สามารถบันทึกเป็นเวลานานได้เนื่องจากระบบการประเมินไม่สมบูรณ์ ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มั่นใจว่าเมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์จะใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดมากที่สุด “ในระหว่างการประเมินราคาครั้งถัดไป ซึ่งดำเนินการอย่างน้อยทุกๆ 5 ปี มูลค่าที่ดินสามารถปรับให้เพิ่มขึ้นได้” ความคิดเห็น เอเลนา ชเชปคินา- ตามที่เธอพูด สิ่งนี้จะเกิดขึ้นเนื่องจากการท้าทายผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าที่ดิน เช่นเดียวกับการโอนมูลค่าของราคาอสังหาริมทรัพย์จากสัญญาจะซื้อและขายไปยังสำนักงานที่ดิน

ในเวลาเดียวกัน หัวหน้าแผนกกฎหมายของอาคารใหม่ MIEL Natalya Shatalinaไม่ได้ยกเว้นความเป็นไปได้ของกระบวนการย้อนกลับ เมื่อมูลค่าที่ดินของวัตถุเริ่มมีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาด ฉันเห็นด้วยกับเพื่อนร่วมงานของฉันและ เอเลนา ชเชปคินา- “สิ่งนี้เป็นไปได้หากภาษีที่ประเมินกระทบกระเป๋าเงินของเจ้าของอย่างหนัก ในกรณีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองในตลาดรองจะ "ลดลง" - แต่ไม่ใช่ในความเป็นจริง แต่เป็นในสัญญาการขาย และราคาจากสัญญาขายนี้จะเป็นราคาที่ดินของทรัพย์สิน” ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

เจ้าของแต่ละคนสามารถเปรียบเทียบความสอดคล้องระหว่างมูลค่าที่ดินและตลาดของอพาร์ทเมนต์ของเขาโดยประมาณได้ การประเมินเหล่านี้มีอยู่ทางออนไลน์บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Rosreestr ตามที่อยู่ของที่พักและฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้คุณทราบราคาจริงของตารางเมตร

เหตุผลในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนภาษีทรัพย์สินใหม่ที่ค่อนข้างน่าประทับใจ ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าจะมีผู้คนจำนวนมากที่ต้องการปรับเปลี่ยนที่ดิน ขณะนี้ การเรียกร้องที่คล้ายกันหลายประการเกี่ยวกับที่ดินกำลังได้รับการพิจารณาในศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป ซึ่งกรณีการประเมินทรัพย์สินที่ไม่ถูกต้องมักเกิดขึ้นบ่อยที่สุด มีความเป็นไปได้ที่เจ้าของประมาณ 10% ต้องการท้าทายต้นทุนที่อยู่อาศัย

“แน่นอนว่าประชากรส่วนหนึ่งจะไม่มีส่วนร่วมในเรื่องนี้เนื่องจากความรู้ด้านกฎหมายและการเงินไม่เพียงพอ หลายคนไม่รู้ด้วยซ้ำถึงความเป็นไปได้ของการท้าทายมูลค่าที่ดิน คนอื่นๆ ไม่ต้องการเริ่มดำเนินคดีทางกฎหมาย” Elena Shchepkina นักวิเคราะห์ชั้นนำของ Premier Group- “อย่างไรก็ตาม มีการประมาณการคร่าวๆ มากมายเกี่ยวกับมูลค่าที่ดิน บ่อยครั้งที่มูลค่าที่ดินสูงกว่ามูลค่าตลาดถึง 3 เท่า”

ตามกฎหมาย มีข้อโต้แย้งสองประการในการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดินอย่างเป็นทางการของอสังหาริมทรัพย์:

ข้อมูลอพาร์ทเมนท์ไม่ถูกต้อง (พื้นที่ ประเภทอาคาร ฯลฯ)

ความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ดินและมูลค่าตลาด

เพื่อความผิดหวังของประชาชนจำนวนมาก มูลค่าธุรกรรมที่ระบุในข้อตกลงการซื้อและการขายในปัจจุบันแทบไม่มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าที่ดิน “มูลค่านี้อาจใช้เป็นพื้นฐานในการเริ่มต้นขั้นตอนการท้าทายมูลค่าที่ดินหากมูลค่าที่ดินสูงกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา อย่างไรก็ตาม มันไม่สามารถเป็นพื้นฐานโดยตรงในการยื่นใบสมัครได้” อธิบาย Natalya Shatalina หัวหน้าแผนกกฎหมายของอาคารใหม่ MIEL.

ตาม Alexey Komarov ทนายความของ Notary Chamber แห่งเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กแม้ว่าในการทำธุรกรรมเพื่อได้มาซึ่งทรัพย์สินคู่สัญญาจะกำหนดมูลค่าของวัตถุ แต่กฎหมายยังคงกำหนดให้มีการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินโดยมีส่วนร่วมของผู้ประเมินราคาอิสระ “ รัฐไม่ไว้วางใจสิ่งที่ระบุไว้ในธุรกรรมที่ทั้งสองฝ่ายสรุปไว้ และไม่คิดว่ามันเป็นเอกสารยืนยันการประเมินทรัพย์สินในปัจจุบัน” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

วิธีลดมูลค่าที่ดินของอพาร์ตเมนต์

ตาม พาเวล คาร์ทเซฟแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะพบช่องโหว่ทางกฎหมายในการประเมินมูลค่าที่ดินในกรณีที่อยู่อาศัยต่ำเกินไป แบบจำลองการประเมินจำนวนมากแสดงอัตราความแม่นยำที่ดีและผลลัพธ์ที่ไม่ถูกต้องอาจเชื่อมโยงกับการจำแนกประเภทของวัตถุที่ไม่ถูกต้องหรือข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับวัตถุ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า

รัสเซียมีกลไกทางกฎหมายสองประการในการลดมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ของตน:

• อุทธรณ์ต่อคณะกรรมาธิการอาณาเขตของ Rosreestr

เจ้าของจะต้องจัดเตรียมใบสมัครเพื่อแก้ไขมูลค่าที่ดิน หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินของทรัพย์สิน รายงานการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน และเอกสารอื่น ๆ

• คดีความ

เจ้าของควรยื่นคำร้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป ณ สถานที่ตั้งของทรัพย์สิน เขาจะต้องจัดเตรียมคำแถลงข้อเรียกร้องต่อองค์กรที่ประเมินทรัพย์สิน หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดิน สำเนาเอกสารกรรมสิทธิ์ การยืนยันความไม่น่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน หรือความเห็นของผู้เชี่ยวชาญอิสระเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของ ที่อยู่อาศัย

ตาม Elena Shchepkina นักวิเคราะห์ชั้นนำของ Premier Groupการติดต่อคณะกรรมการ Rosreestr เป็นวิธีที่รวดเร็วและสะดวกยิ่งขึ้นในการประเมินราคาใหม่ ตามกฎหมายต้องพิจารณาการสมัครภายใน 1 เดือน นอกจากนี้ ประชาชนไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม “คุณควรรู้ด้วยว่าหากไม่ผ่านขั้นตอนของการท้าทายมูลค่าที่ดินนี้ ศาลจะไม่ยอมรับคดีเพื่อการพิจารณา เจ้าของจะต้องมีการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรอยู่ในมือ” ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

ฉันมีความคิดเห็นที่แตกต่าง Natalia Cheprukova ผู้อำนวยการทั่วไปของ Delta Estate- “ บ่อยครั้งที่การไปศาลใช้เวลาน้อยกว่าการไปคณะกรรมาธิการเนื่องจากพวกเขาไม่รีบร้อนที่จะรับเอกสารทั้งหมดที่ตรงตามข้อกำหนดของกฎหมายและมักจะปฏิเสธเนื่องจากพิธีการใด ๆ ในกรณีนี้ ช่องโหว่ของการทุจริตเกิดขึ้น เนื่องจากสมาชิกของคณะกรรมาธิการมีโอกาสที่จะตัดสินใจได้อย่างอิสระว่าจะพิจารณาใบสมัครของใคร” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ทนายความ Boris Kuznetsov พนักงานของ บริษัท Accept Consultingและยังเชื่ออีกว่าทางเลือกในการติดต่อ Rosreestr นั้นมีแนวโน้มน้อยกว่า

ประโยชน์ของการตีราคาที่ดิน - คุ้มไหมที่จะมีส่วนร่วม?

ความปรารถนาที่จะลดจำนวนมูลค่าที่ดินไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตามมีแนวโน้มที่จะไปเยี่ยมชาวรัสเซียจำนวนมากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ การต่อสู้เพื่อเปลี่ยนแปลงฐานข้อมูล Rosreestr อาจไม่สามารถทำได้จริงเสมอไป

วิธีที่ง่ายที่สุดคือการท้าทายข้อผิดพลาดข้อเท็จจริงของผู้ประเมิน เนื่องจากมูลค่าที่ดินของทรัพย์สินสูงเกินสมควร ในอนาคตอันใกล้นี้ Rosreestr วางแผนที่จะเปิดตัวบริการออนไลน์ที่จะช่วยให้คุณสามารถรายงานความไม่ถูกต้องในบัญชีส่วนตัวของผู้เสียภาษีบนเว็บไซต์ Federal Tax Service “หากพบความไม่สอดคล้องกัน เช่น ระบุพื้นที่ที่ไม่ถูกต้อง จำนวนห้อง ส่วนแบ่งในทรัพย์สิน หรืออย่างอื่น ข้อผิดพลาดทางเทคนิคจะหมดไปโดยไม่ต้องให้เจ้าของบ้านติดต่อกับหน่วยงานของรัฐ” กล่าว เอเลนา ชเชปคินา.

แต่ในสถานการณ์ที่สาเหตุของการประเมินราคาใหม่ไม่ใช่ข้อมูลพื้นที่เป็นตารางฟุตของอพาร์ทเมนท์ที่ผิดพลาด เจ้าของจะต้องใช้เวลาและความพยายาม เวลา และเงินจำนวนมากเพื่อยืนยันข้อเรียกร้องของเขาต่อหน่วยงานของรัฐ ในกรณีส่วนใหญ่ การแก้ไขข้อมูลในสำนักงานที่ดินจะต้องได้รับความช่วยเหลือจากทนายความและผู้ประเมินราคามืออาชีพ และไม่รับประกันผลลัพธ์เชิงบวกของความพยายามดังกล่าว

“ประการแรก การประเมินจะต้องเสียค่าใช้จ่าย และประการที่สอง ในกรณีที่มีการเบี่ยงเบนอย่างมีนัยสำคัญ จะต้องมีการตรวจสอบโดยองค์กรกำกับดูแลตนเองด้วย ซึ่งก็ค่อนข้างแพงเช่นกัน ดังนั้นจึงไม่มีความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจสำหรับข้อพิพาทเกี่ยวกับจำนวนภาษีต่อปีที่ 2-10,000 รูเบิล ผู้สมัครจะใช้เวลามากขึ้นในการดึงดูดทนายความ ผู้ประเมินราคา และดำเนินการตรวจสอบ เจ้าของที่อยู่อาศัยราคาแพงสามารถประหยัดเงินได้มาก เช่นเดียวกับผู้ที่จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในนามของบุคคลธรรมดา” อธิบายสถานการณ์ Pavel Kartsev, MRICS, Ph.D., ผู้อำนวยการทั่วไปของ Valrus Ltd.

“ความเป็นไปได้ในการลดมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ในศาลจะสูงที่สุดหากจำนวนเงินในทะเบียนสูงกว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ” ความคิดเห็น Boris Kuznetsov ทนายความของ Accept Consulting- “ขณะเดียวกันรายงานการประเมินมูลค่าตลาดจะต้องไม่มีที่ติจากมุมมองของการปฏิบัติตามกฎหมาย เนื่องจากในกรณีส่วนใหญ่ในระหว่างการดำเนินคดีศาลจะแต่งตั้งการตรวจสอบรายงานที่เป็นอิสระผลของ ซึ่งมักจะเป็นพื้นฐานในการตัดสินของศาล” ผู้เชี่ยวชาญกล่าวเสริม

ไม่ว่าในกรณีใด ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ชาวรัสเซียอย่าล่าช้าในการท้าทายผลการประเมินมูลค่าที่ดิน นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งหากจำนวนเงินนั้นถูกประเมินสูงเกินไปอย่างมาก เนื่องจากจะไม่สามารถคำนวณภาษีที่สะสมไว้แล้วใหม่ได้ ไปขึ้นศาลในช่วงครึ่งปีแรกดีกว่าครับ แล้วค่อยหวังคำนวณอากรให้เพียงพอในช่วงภาษีหน้า

มูลค่าที่ดินและตลาดของที่ดินอาจแตกต่างกันค่อนข้างมาก ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน พวกมันยังถูกกำหนดต่างกันอีกด้วย

มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณเมื่อมีการลงทะเบียนในทะเบียนที่ดิน ข้อมูลนี้พร้อมกับข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุนั้นถูกจัดเก็บไว้ในฐานข้อมูล Rosreestr ก่อนหน้านี้มันถูกบันทึกไว้ในหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินด้วย และตอนนี้ - ในสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate ที่เข้ามาแทนที่

คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการประเมินควรได้รับการพัฒนาโดยกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซีย และได้รับการจัดการโดยองค์กรประเมินราคาซึ่งแผนกอาณาเขตของ Rosreestr ได้ทำสัญญา ขั้นตอนนี้ควรเกิดขึ้น:

• อย่างน้อยทุกๆ 5 ปี;
• แต่ไม่บ่อยกว่าหนึ่งครั้งทุกๆ 3 (ในมอสโกและเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก - 2) ปี

โดยปกติแล้วต้นทุนจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป นี่เป็นเพราะการเพิ่มขึ้นของระดับราคาทั่วไป

เมื่อคำนวณจะคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

• ที่ตั้ง (เขตและที่ตั้งภายใน);
• สภาพของเครือข่ายวิศวกรรม
• โครงสร้างพื้นฐานและสิ่งแวดล้อม (โรงเรียนอนุบาล สวนสาธารณะ สถานประกอบการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ทางหลวง ฯลฯ)
• ประเภทและประเภทของการใช้งาน
• ฯลฯ

จากนี้จะกำหนดต้นทุนต่อตารางเมตรของที่ดิน หลังจากคูณด้วยพื้นที่ของวัตถุแล้วจะได้ค่าที่ดิน

จะจำเธอได้อย่างไร?

หากจำเป็น คุณสามารถค้นหาค่าใช้จ่ายนี้ได้โดยดูจากหนังสือเดินทางหรือสารสกัดของคุณ แต่จะออกให้เฉพาะเจ้าของเท่านั้น สำหรับวิธีอื่นๆ มีดังต่อไปนี้:

1. คำขอจากสาขา Rosreestr ที่เป็นเจ้าของวัตถุนี้
2. ค้นหาข้อมูลนี้บนเว็บไซต์ขององค์กรนี้
3. หรือดูแผนที่ที่ดินสาธารณะ

ในการดำเนินการนี้ คุณจำเป็นต้องทราบหมายเลขที่ดินและ/หรือที่อยู่ของสถานที่ แต่ข้อมูลนี้จะใช้สำหรับการอ้างอิงเท่านั้น

เหตุใดจึงจำเป็นต้องมีมูลค่าที่ดินของที่ดิน?

มูลค่าที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับ:

• การกำหนดจำนวนภาษีเงินได้จากการขาย
• ภาษีที่ดิน
• การกำหนดค่าตอบแทนของทนายความสำหรับธุรกรรมบางอย่าง (เช่น การรับมรดก)
• การกำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินของรัฐ
• ในข้อพิพาททางกฎหมาย (โดยเฉพาะการแบ่งทรัพย์สิน)

มูลค่าตลาดคืออะไร?

มูลค่าตลาดคือราคาโดยประมาณที่สามารถขายที่ดินได้ ถูกกำหนดโดยการเปรียบเทียบกับวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ปัจจัยต่อไปนี้มีความเกี่ยวข้อง:

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์เฉพาะของการประเมิน ความสำคัญของปัจจัยหนึ่งหรือปัจจัยอื่นสำหรับผลลัพธ์โดยรวมอาจแตกต่างกัน สถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปและสถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลาที่ประเมินก็ถูกนำมาพิจารณาด้วย

มูลค่าตลาดสามารถใช้ได้:

• เมื่อวางขายอสังหาริมทรัพย์
• กำหนดค่าเช่า
• ค่าธรรมเนียมทนายความเมื่อลงทะเบียนมรดก
• ในข้อพิพาททางกฎหมาย
• และอื่น ๆ

จะตรวจสอบได้อย่างไร?

เพื่อกำหนดค่านี้ ในหลายกรณี จะมีการดำเนินขั้นตอนพิเศษ - การประเมิน การรู้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ช่วยให้คุณไม่ต้องเสียเวลาหรือเงินในการขายอสังหาริมทรัพย์ หากคุณลงประกาศทรัพย์สินด้วยราคาที่สูงเกินไป ก็จะไม่สามารถขายได้เป็นเวลานาน หากต่ำเกินไปผู้ขายจะได้กำไรน้อยลง

นอกจากนี้ ในหลายกรณี ไม่เพียงแต่จำเป็นต้องทราบราคาเท่านั้น แต่ยังต้องปรับให้เหมาะสมด้วย รายงานการประเมินอาจเป็นเอกสารดังกล่าวได้

ผู้ประเมินราคาอิสระจะช่วยในเรื่องนี้ พวกเขาจะประเมินมูลค่าของที่ดินและนำเสนอในลักษณะที่พิสูจน์ได้ พวกเขาสามารถทำงานอิสระหรือเป็นส่วนหนึ่งของบริษัทได้ ซึ่งอาจเป็นองค์กรประเมินเฉพาะทาง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือสำนักงานกฎหมาย

ผู้เชี่ยวชาญดังกล่าวจะต้องมีการศึกษาวิชาชีพในสาขาการประเมินค่าและเป็นสมาชิกขององค์กรผู้ประเมินราคาที่กำกับดูแลตนเอง อำนาจของเขาได้รับการยืนยันโดยประกาศนียบัตรการศึกษา ใบรับรอง และสารสกัดจากทะเบียนผู้ประเมินราคา หากการประเมินไม่น่าเชื่อถือ ผู้เชี่ยวชาญจะต้องรับผิดชอบทางการเงิน กิจกรรมของผู้ประเมินถูกกำหนดโดยกฎหมายหมายเลข 135-FZ ลงวันที่ 29 กรกฎาคม 1998

สั่งซื้อได้ที่ไหนและอย่างไร?

เจ้าของทำข้อตกลงกับผู้ประเมินราคาหรือองค์กรและจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็น ได้แก่ :

1. หนังสือเดินทาง.
2. หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของที่ดิน
3. เอกสารตามที่เขาเป็นเจ้าของเว็บไซต์ นี่อาจเป็นสัญญาการขาย ของขวัญ พินัยกรรม ฯลฯ

หลังจากนี้ขั้นตอนการประเมินจะเริ่มต้นขึ้น ในระหว่างนี้ การวิเคราะห์จะเกิดขึ้น ผู้ประเมินศึกษาเอกสารและไปที่ไซต์เพื่อตรวจสอบสภาพทรัพย์สินด้วยตนเอง

จากนั้นจึงจัดทำรายงานการประเมิน เป็นเอกสารเลขที่ผูกมัดลงนามโดยผู้ประเมินราคา หากผู้เชี่ยวชาญทำงานให้กับบริษัทจะมีการประทับตราของบริษัท รายงานประกอบด้วยส่วนต่างๆ:

1. งานประเมินผล
2. คำอธิบายของวัตถุการประเมินและกระบวนการ
3. การวิเคราะห์ตลาด
4. ข้อเท็จจริงและข้อสรุปที่สำคัญ
5. การกระทบยอดผลลัพธ์

เอกสารนี้เข้าเล่ม มีหมายเลขกำกับทุกหน้า ในตอนท้ายจะมีการประทับลายเซ็นของผู้ประเมินและประทับตราของบริษัทหากผู้เชี่ยวชาญทำงานให้ สำเนาเอกสารทั้งหมดที่ได้รับการวิเคราะห์ในระหว่างกระบวนการประเมินจะแนบไปกับรายงาน

ตามกฎแล้วมูลค่าที่ดินจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด ก่อนหน้านี้ความแตกต่างนี้ค่อนข้างมาก แต่ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีการตีราคาที่ดินโดยเพิ่มมูลค่าที่ดินและเข้าใกล้มูลค่าตลาดมากขึ้น ในปัจจุบัน โดยส่วนใหญ่แล้วจะแตกต่างกันประมาณ 20-25%

กฎต่อไปนี้ใช้กับการชำระภาษีเมื่อขายที่ดิน:

1. หากมูลค่าตามสัญญาซื้อขายสูงกว่า 70% ของมูลค่าที่ดิน มูลค่าตลาดจะถูกนำไปใช้
2. หากขายที่ดินถูกกว่า จำนวนภาษีจะคำนวณจาก 70% ของมูลค่าที่ดิน
3. หาก Rosreestr ไม่ได้ทำการประเมินด้วยเหตุผลบางประการ ราคาเต็มภายใต้สัญญาจะถูกนำมาพิจารณาด้วย

หากเจ้าของเชื่อว่ามูลค่าที่ดินของแปลงประเมินสูงเกินไปเขามีสิทธิ์ที่จะโต้แย้งได้ ภายในหกเดือนหลังการประเมิน สามารถดำเนินการนอกศาลได้ ในการดำเนินการนี้ คุณต้องติดต่อคณะกรรมการที่ดินพิเศษ ณ ที่ตั้งของที่ดิน (ตัวอย่างเช่น ในมอสโก นี่คือคณะกรรมการภายใต้กรมที่ดิน)

จำเป็นต้องเขียนคำขอแก้ไขมูลค่าที่ดิน มันถูกจัดทำขึ้นในรูปแบบอิสระและแนบเอกสารดังต่อไปนี้ด้วย:

1. หนังสือเดินทางของเจ้าของ
2. เอกสารการเป็นเจ้าของที่ดิน (หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์, สารสกัดจาก Unified State Register หรือ Unified State Register)
3. เอกสารบนพื้นฐานของที่เกิดขึ้น
4. รายงานการประเมินมูลค่า (สามารถรับได้ในลักษณะเดียวกับมูลค่าตลาด)

หากผ่านไปเกิน 6 เดือนหรือคณะกรรมการปฏิเสธการตรวจสอบ คุณจะต้องไปขึ้นศาล มีการแนบเอกสารเดียวกันนี้คุณสามารถเพิ่มเอกสารอื่นได้หากพวกเขาสามารถมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจได้

หากมูลค่าที่ดินลดลงเจ้าของจะต้องได้รับการชดเชยความเสียหาย สิ่งนี้ใช้กับตัวอย่างเช่นกับภาษีที่ชำระเกิน

ที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพื้นผิวโลก มีลักษณะที่ทำให้สามารถกำหนดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดเป็นรายบุคคลได้ ทำหน้าที่เป็นวัตถุของความสัมพันธ์ทางที่ดิน ในขณะที่มีความสามารถในการหมุนเวียนค่อนข้างสูง ในเวลาเดียวกันไม่ใช่ว่าเจ้าของหรือบุคคลทุกคนที่มีสิทธิอื่นในที่ดินที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายที่ดินของสหพันธรัฐรัสเซียจะเข้าใจความหมายของประเภทเชิงคุณภาพและการประเมินที่สำคัญสองประเภทนี้ของที่ดินในฐานะตลาดและมูลค่าที่ดิน

ทำไมที่ดินจึงมีสองค่า? ความแตกต่างของพวกเขาคืออะไร? ความสัมพันธ์ระหว่างพวกเขาคืออะไร? ค่าหนึ่งสามารถแทนที่ค่าอื่นได้หรือไม่

มูลค่าตลาดและที่ดิน: ความแตกต่างและความสัมพันธ์

คำคุณศัพท์ "ตลาด" และ "ที่ดิน" ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินไม่ตรงกัน แต่เป็นแนวคิดที่แตกต่างกันในการกำหนดมูลค่า

โดยปกติแล้ว จะไม่มีคำถามใดๆ เกิดขึ้นเกี่ยวกับมูลค่าตลาด: เห็นได้ชัดว่ามีหลายปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดมูลค่าในวันที่เจาะจงแต่ละวันในรูปแบบที่แตกต่างกัน ปัจจัยหลักคือประเภทของที่ดินและความต้องการที่ดินตลอดจนสถานที่ตั้งในภูมิภาค

มูลค่าที่ดินทำให้เกิดคำถามมากมายรวมถึงวิธีการตรวจสอบอย่างถูกต้องหรือไม่?

มูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจากมูลค่าตลาดอย่างไร?

ราคาตลาดคือราคาที่ใช้กันทั่วไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์รองเป็นหลัก โดยแสดงให้เห็นความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในรูปแบบการประเมินและเชิงภาพ นี่คือสิ่งที่เรียกว่า "ราคาที่ดิน" ในภาษาประจำวัน

มูลค่าที่ดินแตกต่างจากมูลค่าตลาดอย่างไร, ความสัมพันธ์ระหว่างกันคืออะไร, อะไรคือความแตกต่างที่สำคัญระหว่างแนวคิดเหล่านี้?

มูลค่าที่ดินซึ่งแตกต่างจากมูลค่าตลาดทำให้ที่ดินมีนัยสำคัญทางกฎหมายและให้อำนาจบางอย่าง

มูลค่าที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อควบคุมแปลงประเภทต่าง ๆ อย่างเข้มงวดเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งาน

นอกจากนี้ แตกต่างจากมูลค่าตลาดซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีนัยสำคัญขึ้นอยู่กับความผันผวนของสภาวะตลาดที่เกี่ยวข้อง มูลค่าที่ดินของที่ดินมีความคงที่มากกว่า: สามารถเปลี่ยนแปลงได้ไม่เกินหนึ่งครั้งทุกๆ สามปี

ในเวลาเดียวกันขนาดของมูลค่าตลาดของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ตามธรรมชาติขึ้นอยู่กับสภาพตลาดในขณะที่ขนาดของมูลค่าที่ดินถูกกำหนดตามกฎหมาย (กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐ") อย่างเคร่งครัดตาม ขั้นตอนที่กำหนดไว้สำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐ

และหากมูลค่าของมูลค่าตลาดสะท้อนให้เห็นตามกฎในประกาศการซื้อและการขายที่เกี่ยวข้องมูลค่าที่ดินจะต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานบริหารของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียหลังจากการโอนที่เกี่ยวข้อง ข้อมูลโดยหน่วยงานอาณาเขตที่ดูแลสำนักงานที่ดินของรัฐในภูมิภาคของตน

นอกจากนี้มูลค่าตลาดสามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญหากมีอาคารอยู่ในพื้นที่ แต่มูลค่าที่ดินของวัตถุที่สร้างขึ้นจะไม่เปลี่ยนแปลง

แม้ว่าจะมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างสองค่านี้ แต่ก็เชื่อมโยงถึงกันและยิ่งกว่านั้นยังมีอิทธิพลซึ่งกันและกัน นั่นคือเหตุผลว่าทำไมเมื่อคำนึงถึงมูลค่าที่ดิน จะต้องคำนึงถึงมูลค่าตลาดด้วย

อ่านเพิ่มเติม: .
หากไม่เข้าใจสาระสำคัญของคำนี้ เป็นการยากที่จะเข้าใจการคำนวณ!

มูลค่าที่ดินคำนวณอย่างไร?

ที่ดินใด ๆ อยู่ภายใต้การประเมินราคาที่ดินของรัฐ และการประเมินมูลค่าดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุก ๆ ห้าปี

มูลค่าที่ดินคือค่าเฉลี่ยที่แน่นอน การประเมินที่ดิน ซึ่งเป็นรูปแบบมาตรฐาน

ขนาดของต้นทุนนี้ขึ้นอยู่กับค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานของสถานที่ ประเภทการใช้งานที่ได้รับอนุญาตและประเภทของที่ดิน และขนาดของวัตถุประเมินราคา

ต้นทุนยังได้รับอิทธิพลจากราคาตลาดของภูมิภาคที่เกี่ยวข้องซึ่งมีที่ดินตั้งอยู่ในวันที่ทำการคำนวณและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

ขั้นตอนการคำนวณกำหนดขึ้นตามกฎหมายและประกอบด้วยลำดับการกระทำเชิงตรรกะที่เข้มงวดต่อไปนี้ โดยดำเนินการซึ่งคุณสามารถประเมินวัตถุใด ๆ ได้:

1. การยอมรับโดยหน่วยงานของรัฐของสหพันธรัฐรัสเซียหรือหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นของเทศบาลในการตัดสินใจดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดิน
2. มีการสร้างรายชื่อที่ดินที่ต้องประเมินมูลค่าที่ดิน
3. ผู้ปฏิบัติงานเกี่ยวกับที่ดินจะพิจารณาจากการแต่งตั้งวิศวกรเกี่ยวกับที่ดิน
4. มีการร่างรายงานการประเมินที่ดินของรัฐ
5. จากผลการประเมินจะมีการกำหนดมูลค่าที่ดิน
6. เว็บไซต์ Rosreestr มีข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าที่ดิน
7. ข้อมูลถูกป้อนเข้าไปในสำนักงานที่ดินของรัฐ

จะทำอย่างไรเมื่อมูลค่าที่ดินสูงกว่ามูลค่าตลาดหรือเท่ากับ?

มีอะไรมากกว่า: มูลค่าตลาดหรือมูลค่าที่ดินของทรัพย์สิน?

ตามกฎแล้วมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เช่นที่ดินอพาร์ทเมนต์บ้านจะสูงกว่ามูลค่าที่ดินและมีความแตกต่างกันอยู่เสมอ

แต่มันเกิดขึ้นว่าด้วยเหตุผลวัตถุประสงค์ล้วนๆ (มักจะเป็นเรื่องบังเอิญของแนวทางราคา) มูลค่าที่ดินไม่ต่ำกว่า แต่เท่ากับมูลค่าตลาดเช่น มีขนาดเท่ากันหรือมูลค่าที่ดินของที่ดินหรืออพาร์ตเมนต์สูงกว่ามูลค่าตลาดด้วยซ้ำ

มูลค่าที่ดินแตกต่างจากมูลค่าเชิงพาณิชย์มากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับวัตถุการประเมินมูลค่าเฉพาะแต่ละรายการ

บ่อยครั้งที่ความบังเอิญหรือมูลค่าที่ดินเกินมูลค่าตลาดเกิดขึ้นอย่างผิดพลาด (เช่น วิธีการประเมินทรัพย์สินถูกเลือกไม่ถูกต้อง) จากนั้นมูลค่าที่ดินของทรัพย์สินจะถูกประเมินสูงเกินไปตามธรรมชาติ

ควรทำอย่างไรหากประเมินมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์สูงเกินไป - มากกว่ามูลค่าตลาดหรือทั้งสองค่าเท่ากันหรือไม่?

ในกรณีเช่นนี้ จำเป็นต้องพยายามท้าทายคุณค่าด้วยการคำนวณที่ดินใหม่

การกำหนดไม่ถูกต้องย่อมก่อให้เกิดความสูญเสียที่สำคัญในระหว่างการหมุนเวียนของแปลงและการชำระภาษีอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

การคำนวณใหม่ดังกล่าวเป็นไปได้ในลักษณะการบริหารหรือตุลาการ: ในกรณีแรกคุณต้องติดต่อหน่วยงานอาณาเขตของทะเบียนรัสเซียและเขียนใบสมัครมาตรฐานโดยแนบเอกสารยืนยันความไม่ถูกต้องของการคำนวณหรือการใช้ข้อมูลที่ผิดพลาดในกระบวนการ ของทำให้พวกเขา

ตัวอย่างเช่นราคาตลาดของที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างลดลงเนื่องจากความเสียหายของดิน ในกรณีนี้ หลักฐานจะเป็นผลมาจากการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญที่เหมาะสม

ในศาล จะต้องมีคำแถลงข้อเรียกร้องที่เกี่ยวข้อง

มูลค่าที่ดินมีผลกระทบอย่างไร?

เมื่อตัดสินใจเกี่ยวกับมูลค่าที่ดินแล้ว คำถามก็เกิดขึ้น: มูลค่าที่ดินส่งผลกระทบต่ออะไร? คำตอบอยู่ที่ความหมายที่ผู้บัญญัติกฎหมายใส่ไว้ในคุณค่าประเภทนี้

มูลค่าที่ดินมีวัตถุประสงค์ด้านภาษี ดังนั้นมาตรา 391 แห่งประมวลกฎหมายภาษีจึงกำหนดให้ฐานภาษีถูกกำหนดโดยสัมพันธ์กับที่ดินแต่ละแปลงเป็นมูลค่าที่ดิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีซึ่งเป็นช่วงภาษี

กล่าวอีกนัยหนึ่งขนาดของภาษีที่เรียกเก็บนั้นขึ้นอยู่กับขนาดของมูลค่าที่ดินนั่นคือ ภาษีที่ดินและทรัพย์สินจะคำนวณตามมูลค่าที่ดินที่กำหนดไว้ของวัตถุเหล่านี้

ตัวบ่งชี้มูลค่าที่ดินจะถูกนำมาพิจารณาด้วยเมื่อสรุปสัญญาเช่าเนื่องจากการจ่ายค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับมูลค่านี้เช่นกัน

นอกจากนี้ต้นทุนการซื้อที่ดินยังรวมถึงการคำนวณมูลค่าที่ดินด้วย

เมื่อจำเป็นต้องมีการประเมินมูลค่าที่ดิน มูลค่าตลาดจะมีความสำคัญกว่าในกรณีใดบ้าง?

มูลค่าที่ดินเป็นองค์ประกอบทางเศรษฐกิจที่สำคัญของการหมุนเวียนของที่ดินซึ่งเป็นพื้นฐานของการเก็บภาษี

ไม่สามารถหลีกเลี่ยงการประเมินมูลค่าที่ดินได้ในกรณีที่มีการแบ่งทรัพย์สิน (ข้อพิพาทในครอบครัว ฯลฯ )

นอกจากนี้ยังจำเป็นในกรณีที่ซื้อที่ดินจากรัฐเมื่อมีการเพิ่มเงินสมทบเข้าในทุนจดทะเบียนของนิติบุคคล

จะต้องมีการประเมินมูลค่าที่ดินเมื่อลงทะเบียนจำนองหรือจำนำ

การประเมินราคาตลาดของที่ดินซึ่งเป็นมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะใช้เมื่อ:

• ความจำเป็นในการได้รับข้อมูลจริงเกี่ยวกับไซต์และเพื่อการตัดสินใจอย่างเป็นกลาง
• วัตถุมีส่วนร่วมในการประมูลสาธารณะผ่านข้อเสนอสาธารณะ
• ราคาการจำหน่ายที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมสำหรับวัตถุประสงค์ในการขายการทำธุรกรรมดังกล่าวดำเนินการตามเจตจำนงเสรีของคู่สัญญา

ต้นทุนการให้บริการประเมินราคาที่ดิน

บริการนี้เป็นผู้นำด้านความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากสรุปข้อตกลงที่เกี่ยวข้องแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจะเดินทางไปยังไซต์งานไปยังเป้าหมายของการประเมิน หลังจากนั้นเขาจะคำนวณต้นทุนของวัตถุนั้น

การบริการประเมินจบลงด้วยการเตรียมความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

แน่นอนว่าต้นทุนของบริการดังกล่าวจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับภูมิภาคของการประเมิน แต่อิทธิพลที่ใหญ่ที่สุดคือขนาดของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน ตัวอย่างเช่น การประเมินวัตถุที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10 ตารางเมตร เมตร เมตรจะมีราคาประมาณ 4,000 รูเบิล

การประเมินที่ดินที่มีพื้นที่ 10 ตร.ม. ขึ้นไปราคาเท่าไหร่? เมตร?

สำหรับการประเมินที่ดินไม่เกิน 70 ตร.ว. เมตรคุณจะต้องมี 9,000 รูเบิล

พื้นที่สูงสุด 1 เฮกตาร์จะต้องใช้ 20,000 รูเบิล และแต่ละเฮกตาร์เพิ่มเติมจะเพิ่มค่าใช้จ่ายในการประเมิน 1,000 รูเบิล

แปลงขนาดใหญ่จาก 5 เฮกตาร์จะมีราคาประมาณ 30,000 รูเบิล

ต้นทุนการประเมินที่สูงเช่นนี้เกี่ยวข้องกับต้นทุนวัสดุที่เพิ่มขึ้นสำหรับการนำไปใช้งาน

บทสรุป

ดังนั้น เมื่อดำเนินการที่มีนัยสำคัญทางกฎหมาย (การซื้อและการขาย การบริจาค การรับมรดก ฯลฯ) รวมถึงการควบคุมความถูกต้องของยอดคงค้างภาษี จำเป็นต้องทราบขนาดของมูลค่าที่ดิน ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนได้หากจำเป็น

ขั้นตอนการคำนวณมูลค่าที่ดินมีความชัดเจน แต่คุณจะพบมูลค่าของมันได้อย่างไรและที่ไหน?

ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับที่ดินรวมถึงมูลค่าที่ดินสามารถพบได้บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography www.rosreestr.ru ข้อมูลจัดทำโดยหมายเลขที่ดินของวัตถุที่ต้องการซึ่งมีอยู่ในสารสกัด จากทะเบียนสิทธิของรัฐแบบครบวงจรหรือสารสกัดจากสำนักงานที่ดินของรัฐแบบครบวงจร

หากสารสกัดดังกล่าวสูญหาย กรมอาณาเขตของ Rosreestr จะออกให้ภายใน 10 วันเมื่อมีการร้องขอพร้อมแนบเอกสารชื่อเรื่องสำหรับวัตถุและหนังสือเดินทางของผู้สมัคร