В России не редкость ситуация, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, в том числе детям. Связано это с тем, что во времена массовой приватизации квартиры часто приватизировались в равных долях на всех членов семьи.
Сделки с подобными квартирами проводить сложнее, чем с обычными. Если несовершеннолетний является собственником какой-либо доли в квартире продать ее без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Если разрешение не получить то ФРС попросту откажется регистрировать сделку увидев, что одним из владельцев является несовершеннолетний.
Также квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, если в ней прописаны (или просто проживают и другого жилья не имеют) несовершеннолетние, чьи родители лишены родительских прав. Если же дети собственниками не являются, а родители прав не лишены, разрешение органов опеки не требуется вне зависимости от того, где прописаны дети.
Задача органов опеки - не допустить ущемления прав несовершеннолетнего. Поэтому они никогда не одобрят чистую продажу: вариант должен быть обменным.
Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет - обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.
Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.
Легче всего получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, одновременно приобретая явно лучшее жилье. К примеру, когда продается однокомнатная квартира, а взамен нее приобретается двух или трехкомнатная. В этом случае достаточно написать заявление с просьбой разрешить сделку и подождать 7-10 дней (срок зависит от района проживания, орган опеки в каждом - свой). К слову, в Екатеринбурге, разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет совершеннолетний, оформляется отдельным постановлением главы города.
А вот в случае, когда выгода ребенка-собственника в результате сделок по продаже и покупке вызывает у органов опеки сомнения, получение разрешения может затянуться на неопределенный срок, и положительный результат не гарантирован. Родителей вызывают на комиссию с участием представителей администрации. Отвечая на вопросы, им придется убедить комиссию в том, что сделка не нанесет ущерба ребенку, в противном случае в продаже квартиры будет отказано. Порой, чтобы принять решение, инспекторы осматривают жилье, в котором сейчас проживает ребенок и то, которое семья собирается приобретать.
Чаще всего отказывают в совершении сделки людям с сомнительным социальным статусом (безработным, пьющим и т.д.) Но и у совершенно нормальных добросовестных родителей могут возникнуть проблемы. В каких случаях у органов опеки возникают сомнения? Рассмотрим самые распространенные случаи.
Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки. Однако выход есть. Специалист по недвижимости АН «Восточное» Ирина Довгалева дает совет:«Если приобретается квартира меньшей площади нужно выделить ребенку большую долю. К примеру, если в двухкомнатной квартире несовершеннолетний являлся собственником 1/3, а в двухкомнатной будет владеть ½, его положение не ухудшится и органы опеки, скорее всего, одобрят сделку».
Есть еще один вариант, на который органы опеки порой соглашаются: в новой квартире ребенок получает в собственность меньшую жилплощадь, но часть денег от продажи старой, родители обязуются положить на счет ребенка до его совершеннолетия. Похожий вариант используется, когда доля ребенка в продаваемой квартире очень мала, например 1/16. Тогда долю в приобретаемом жилье ему можно не выделять, вместо этого положить деньги на счет.
Органы опеки часто не одобряют продажу жилья в Екатеринбурге, если взамен приобретается жилье в области. Даже если ребенок получит большую площадь, по рыночным ценам его собственность будет стоить меньше и органы опеки в данном случае обращают внимание не на метры, а на деньги. С особой подозрительностью относятся к частным домам: при большей площади условия проживания в них часто несопоставимы с городской квартирой.
Хуже всего приходится тем, кто хочет продать свою старую квартиру, а новую купить в долевку. В этом случае сделку невозможно провести одномоментно, а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Риэлторы советуют обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.
Случаи, когда органы опеки не дают согласия на продажу квартиры, довольно распространены. Однако отказ редко бывает окончательным. «Специалистов не устраивает не сам факт продажи как таковой, а та квартира, которая покупается взамен. Я бы советовал обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку», - говорит Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал».
Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное - убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.
Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит. Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов. Иначе из-за отсутствия какой либо бумаги сорвутся обе сделки.
Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок ил недееспособное лицо, то для совершения каких-то сделок с такой недвижимостью, необходимо знать о том, как продать квартиру с опекой. Иными словами. Прежде чем отчуждать такую квартиру, вам придется подготовить определенные документы и получить согласие муниципальных органов опеки и попечительства.
Квартира с опекой – что говорит Закон
В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка не смогут без согласования с соответствующими органами совершать какие-либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. И хотя, как правило, родители не являются врагами своих детей и действуют исключительно исходя из их блага, получить согласие органов опеки и попечительства бывает иногда совсем непросто. Как правило, затруднений не вызывают только те сделки, когда одновременно с продажей квартиры с опекой происходит покупке новой недвижимости, где ребенок получает такую же или большую долю, иными словами, его положение заметно улучшается. Если же вы хотите продать квартиру с опекой и уменьшить имущество несовершеннолетнего, то согласия на такую сделку, по закону вам не получить. Более того, если все же каким-то образом вы сумеете ее провести, она в положенный срок будет оспорена органами опеки и попечительства в судебном порядке и признана недействительной.
Обратите внимание, что речь идет именно об отчуждении доли недвижимого имущества несовершеннолетнего. То есть, если вы просто перерегистрируете его к своим родственникам или по месту регистрации одного из родителей, это ситуацию не изменит, ведь ребенок продолжает оставаться собственником той квартиры, откуда его выписали. И продать такую квартиру у вас не получится. Перерегистрировать ребенка имеет смысл только в том случае, если он не является собственником квартиры, а просто здесь зарегистрирован.
Как продать квартиру с опекой и получить разрешение
Прежде всего, вам следует обратиться в органы опеки и попечительства своего муниципального образования и написать заявление о том, что вы хотите продать квартиру и обязуетесь при этом соблюдать все права несовершеннолетнего. Заявление должно быть написано непосредственно в органах опеки, подписать его должны оба родителя ребенка или те лица, которые их заменяют – опекуны, затем заявление заверяется районным инспектором.
После этого с вами должны провести собеседование, на котором необходимо присутствовать обоим родителям ребенка и ему самому, при условии, что ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Иногда органы опеки и попечительства требуют, чтобы на таком собеседовании присутствовали собственники той квартиры, которую вы намерены приобрести, им придется написать заявление о том, что они обязуются продать свою квартиру, либо определенную долю несовершеннолетнему.
К заявлению-ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:
- паспорта обоих родителей, опекунов, либо одного родителя, если семья неполная;
- если ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление, в котором он выражает согласие на продажу квартиры с опекой;
- свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
- документы на квартиру с опекой, которую вы хотите продать;
- документы на квартиру, которую вы хотите приобрести взамен отчуждаемой;
- другие документы по запросу органов опеки и попечительства.
Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры с опекой, вам необходимо представить подтверждение того, что права ребенка не будут нарушены, а приобретаемая на его имя жилплощадь не меньше той, которую вы хотите продать и не хуже по своим качествам. Подготовка разрешения органов опеки и попечительства обычно занимает около двух недель. После того, как оно будет получено, вы можете смело продать квартиру с опекой. После совершения сделки, одновременной покупки новой жилплощади на имя ребенка и перерегистрации права собственности, вам необходимо будет предоставить в органы опеки письменное заявление, в котором вы их уведомляете о совершившейся покупке. К заявлению нужно будет приложить копию свидетельства о собственности на имя ребенка. На это отводится ровно месяц с того момента, как вы получили разрешение на продажу квартиры с опекой.
В каких случаях можно продать квартиру с опекой без одновременной встречной покупки
Если вы переезжаете на постоянное место жительства в другой город Российской Федерации, разрешение на продажу квартиры с опекой будет вам выдано, при условии, что вы положите на имя ребенка сумму, вырученную от продажи его квартиры или доли в ней. Но это еще не все. В течение трех месяцев после получения разрешения вы обязаны приобрести на имя ребенка аналогичную или большую жилплощадь в другом городе и уведомить об этом органы опеки и попечительства по своему прежнему месту жительства. Если вы этого не сделаете, сделка по продаже квартиры с опекой будет аннулирована в судебном порядке.
Если в качестве встречной покупки фигурирует квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, получить разрешение органов опеки и попечительства намного сложнее, однако его могут дать, при условии, если дом уже находится в финальной стадии строительства. Сначала вы заключаете договор долевого участия и только потом можете продать квартиру с опекой, обязательно перерегистрировав ребенка по другому адресу на это время.
Недавно наш журнал рассказывал об особенностях сделок с недвижимостью в случаях, когда продавец или покупатель состоят в браке. Сегодня мы продолжим «семейную» тему и поговорим о другой весьма распространенной ситуации – наличии в продаваемой квартире детей. В подобных обстоятельствах у сделки тоже появляются свои особенности.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Тем, кому интересна предыдущая статья « » о мужьях, женах и их сделках, мы предоставляем возможность ее прочитать: « ». А сами переходим к детской теме.
До 18, но с оговорками
Начнем, как водится, с азов – кто такие дети? При всей внешней очевидности обсуждаемого предмета тут все не так просто. Судите сами: московский пассажирский транспорт переводит человека в разряд взрослых с семи лет – надо оплачивать проезд. На железной дороге детский билет – до 10-летнего возраста. Паспорт гражданин РФ получает в 14. В 18 лет приходит основной объем радостей и горестей взрослой жизни – возможность работать полный день, вступать в брак, отправиться в армию… Последним «звоночком молодости», обнаруженным мной в законах, оказался возраст в 35 лет – с этого момента гражданин может быть избран на должность президента Российской Федерации. Хотя последнее ограничение вряд ли имеет практическое значение для 99,99% населения, но все же…
Что касается обсуждаемого нами предмета, т.е. сделок с недвижимостью, то с ними ситуация такая. Как справедливо замечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty , действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети» - в нем есть лица «малолетние» и «несовершеннолетние». Они не обладают гражданской дееспособностью, т.е. правом «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их» .
Переход во взрослое состояние, согласно закону, в основном происходит в 18 лет. «Этот возраст совершенно четко установлен ст. 21 Гражданского кодекса РФ, - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» . – По его достижении гражданин обретает полный объем дееспособности».
Правда, оговорки имеются и здесь. Существует понятие «эмансипация». Согласно ст. 27 ГК, она означает объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Условие – работа по трудовому договору или занятие (с согласия родителей, усыновителей или попечителя) предпринимательской деятельностью. Наступать эмансипация может с 16-летнего возраста. Также полностью дееспособным человек становится при вступлении в брак – даже если это произошло и до 18-летия.
И последнее, что надо сказать здесь. Двумя абзацами выше мы говорили о «малолетних» и «несовершеннолетних». Первые – это дети в возрасте до 14 лет, вторые – от 14 до 18 (если раньше не произошла эмансипация, конечно). Разница между этими категориями, разъясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»
, состоит в том, малолетние вообще не участвуют в сделках с недвижимостью – документы от их имени подписывают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние должны совершать сделки лично – но с письменного согласия своих законных представителей.
Без «опекунов» не обойтись
С тем, что дети до 18 лет (не считая «эмансипированных») должны получить для сделки согласие своих законных представителей – родителей (или усыновителей, опекунов), мы разобрались. Но есть еще одно условие: продажа недвижимости должна быть одобрена специальной государственной инстанцией – органом опеки и попечительства
. Это, напоминают специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»
, требование ст. 37 ГК РФ и ст. 60 Семейного кодекса РФ. Без документа от названного органа договор купли-продажи просто не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.
Некоторое время назад (примерно до середины прошлого десятилетия) согласие «государственных опекунов» требовалось для любой сделки, где так или иначе фигурировал несовершеннолетний. Потом ситуация изменилась: разрешение по-прежнему однозначно нужно в случаях, когда ребенок входит в число собственников продаваемой квартиры. А вот если он там просто зарегистрирован по месту жительства – тогда нет. Правда, из последнего «послабления» есть некоторые исключения: например, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, то разрешение органов опеки все равно потребуется. Еще, добавляет Надежда Духова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка»
, в некоторых районах Московской области территориальные отделения Росреестра требуют бумагу от органов опеки и для просто зарегистрированных. Скажем так, «по инерции».
Видим: тетенька сидит. Полномочная на вид…
Познакомимся поближе с органами опеки и попечительства – коль скоро в нашем повествовании они занимают такое заметное место. Первая странность, которая бросилась автору в глаза еще в 90-е годы – у «опекунов» нет «вертикали». Если брать, к примеру, школы – то там над учителем есть череда начальников вплоть до министра образования. Над полицейским – тоже целая пирамида, вершиной которой является глава МВД. А у органов опеки ничего такого нет – просто специалист на уровне района. Как говорили знающие люди, лет 20 назад, когда первый мэр Москвы Г. Попов создавал городскую систему управления, он просто забыл о вертикальном подчинении «опекунов» - видимо, в силу не очень большой их важности.
Примерно до середины нулевых органы опеки трудились в составе районных управ. Однако затем уже следующий мэр – Ю. Лужков – затеял реформирование системы власти. Декларировалось оно как передача части полномочий от назначенных (управы) к выборным (муниципалитеты) органам. На практике все свелось к широко известному «на тебе, боже, чего нам негоже»: городские власти постарались отдать муниципалитетам самые малозначительные функции – «отдельные государственные полномочия в области образования, опеки и попечительства, защиты прав несовершеннолетних, а также в сфере организации досуговой, социально-воспитательной, физкультурно-оздоровительной и спортивной работы с населением по месту жительства» . Т.е. все то, отчего не проистекает никаких доходов, зато куча головной боли. Так изучаемые нами органы оказались в подчинении муниципалитетов.
Формально они называются «отделом опеки и попечительства». Но надо понимать, что глава муниципалитета (он же председатель комиссии по опеке) физически не может вникать во все тонкости, так что на самом деле все вопросы решает инспектор – обычно дама бальзаковского или постбальзаковского возраста. А глава муниципалитета просто подписывает подготовленные ею решения…
Царство субъективизма
Теперь, вероятно, главный вопрос: исходя из чего опека решает, что сделку можно разрешить? Задавшись им, мы быстро обнаружим, что этот вопрос, по существу, отдан на усмотрение самих «опекунов». «На федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства руководствуется при принятии решения, - отмечает Дарья Погорельская («МИЦ»). – Орган опеки и попечительства проверяет, не ухудшаются ли права ребенка».
«Действительно, каждый конкретный «опекун» решает этот вопрос, - подтверждает Юрий Шаранов, генеральный директор агентства недвижимости «ГЦН-групп» . – Есть общее правило, согласно которому количество квадратных метров, приходящееся на ребенка, уменьшаться не должно. Однако возможны и исключения: например, люди переезжают из региона в Москву, где стоимость 1 кв. м выше. В этом случае разрешат обмен, при котором количество метров уменьшается».
«Помимо метров, роль играет и населенный пункт, район, инфраструктура и состояние квартиры, - отмечает Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный» . – Если в акте осмотра покупаемой квартиры инспектор напишет, что квартира требует ремонта, находится в неудовлетворительном состоянии, рядом нет ни школы, ни детского сада (зато на первом этаже пивная), то и получим отказ».
От себя автор может добавить следующее. Если в результате сделки ребенок однозначно выигрывает (метров больше, лучше, дом новее и т.п.), то согласие органов опеки, конечно, будет получено – ну не звери же они! А вот в сомнительных случаях (скажем, меньше метров, но лучше район) многое зависит от того, как сами родители сумеют объяснить, зачем они затевают этот обмен. Могу привести пару примеров, которые видел лично. В одном случае мать объяснила, что хочет потерять 3 кв. м, но оказаться на юго-западе Москвы – там и поблизости бабушка, которая будет помогать ухаживать за маленьким, и очень хорошие школы вокруг… В другой раз получилось совсем фантастично: молодая семья уезжала от свекрови – с ней, как я понял, отношения невестки решительно не сложились. Свекровь кричала, что квартира «целиком ее», и требовала разделить «пополам» - т.е. половину ей, а половину ее сыну, его жене и малолетнему ребенку. Понятно, что при таких аппетитах согласовать сделку было невозможно, и инспектор по опеке, поглядев на этот семейный «театр Кабуки», согласилась на вариант, при котором доля ребенка существенно уменьшалась. А чтобы все выглядело законно, она сама (!) предложила молодым написать, что у их свекрови кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть…
Одним словом (это мы возвращаемся к основной линии нашего повествования), решение органов опеки довольно часто бывает весьма субъективным.
А – никогда!
О том, что продажа вторичной квартиры и последующая покупка новостройки позволяет хорошо выиграть по количеству метров, сказано уже много раз. Беда, однако, в том, что приобретается «котлован», т.е. новой квартиры нет еще ни юридически, ни физически. И, как подтвердило большинство наших экспертов, согласовать такую сделку у «опекунов» невозможно. «Если дом не построен, опека разрешения не даст, - выражает это мнение Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости»
. – Так как нет ни реальных квадратных метров, неизвестна стоимость объекта, непонятно его будущее».
Прочие детали
Посмотрим теперь, что представляет собой разрешение органа опеки и попечительства. С точки зрения юридической формы это постановление муниципалитета. В нем говорится, что в ответ на обращение заявителя такого-то ему разрешается провести сделку по продаже квартиры по такому-то адресу с одновременным приобретением квартиры по этакому-то адресу – с обязательным условием, чтобы доля несовершеннолетнего такого-то в этой квартире была не меньше, например, 50%.
Стандартно документ оформляется в течение месяца с момента обращения гражданина. Но, как отмечает Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» , могут сделать и быстрее. «Если у заявителя «горит», заседание комиссии могут провести и в течение недели», - говорит эксперт.
Разрешение не имеет срока действия. Но оно действительно только для тех квартир, которые семья с ребенком предполагает продать и купить. Так что если данная сделка сорвалась, то после подбора нового варианта придется отправляться за новым согласием.
И последнее. Поскольку, как уже было сказано выше, у «опекунов» нет четкого регламента и «вертикали», очень сложно оспаривать их решения. Так что в случаях, когда – как вам кажется – инспектор по опеке дает вам отказ без веских на то оснований, жаловаться можно лишь ее прямому начальнику – руководителю муниципалитета. Или – универсальный совет – в суд. Эта рекомендация, правда, столь же юридически безупречна, сколь и практически бессмысленна: суды длятся долго, так что к моменту, когда вы одержите безоговорочную победу, интересующая вас квартира давно будет продана.
Резюме от портала
Как всегда, соприкосновение с бюрократией вызывает смешанные чувства. С одной стороны, «фильтр» в виде органов опеки необходим: иначе многие дети остались бы без московского жилья. С другой – нормальные и законопослушные люди должны быть готовы к тому, что их сделка окажется более длительной и сложной.
Последнее обновление Февраль 2019
Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?
Права ребенка неприкасаемы
Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.
Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:
- по доверенности
- от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)
уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.
Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:
- стал участником приватизации;
- по наследству;
- по договору дарения.
Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.
Без органов опеки не обойтись
Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.
Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:
- Площадь и стоимость - оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
- Благоприятный район - предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
- Наделение долей в другом жилье - если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
- Покупка новой позже продажи этой - когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.
Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».
Пример 1:
в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2
: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.
Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.
Документы, которые необходимы для представления в опеку
Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:
- документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
- свидетельство о рождении,
- акт о назначении опекуном или попечителем,
- свидетельство об усыновлении,
- паспорт,
- свидетельство о рождении;
- свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
- сведения о лицевых счетах;
- свидетельство о браке (расторжении брака);
- , справка из БТИ, кадастровый план;
- справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
- заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
- в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).
Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.
После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней . В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.
На практике не всегда такие условия возможно выполнить.
К примеру , иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).
Когда продавать недвижимость ребенка нельзя
Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.
Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.
Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан
- Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
- Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.
К примеру , если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.
Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.
Продажа приватизированной квартиры
В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.
Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала
Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. ).
Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:
- нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
- нет нотариального удостоверения,
- нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.
Обмен муниципального жилья
При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.
Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
Каждый гражданин России должен иметь жилье, которым он вправе распоряжаться по своему усмотрению. Исключение составляют , утратили дееспособность или признаны ограниченно способными (ст.ст. 28, 29, 26, 30 Гражданского кодекса РФ). В случае продажи квартиры от их имени выступают, в том числе, опекуны. И перечень документов, которые потребуются для совершения сделки, увеличивается на разрешение, полученное от опекунско-попечительских органов.
С чего начать
Чтобы обзавестись вышеупомянутым документом, нужно письменно осведомить отдел опеки о предстоящей продаже недвижимости. К прошению требуется приложить некоторые документы, обозначенные в законе.
К ним относятся:
— заявление в опекунско-попечительский отдел;
— документация на предоставленное жилье;
— документация, подтверждающая, что на банковский счет тех, кого опекают, вложены денежные средства.
Особенности при продаже квартиры опекуном
1. Если предстоит т, а также те, кого признали недееспособными или ограниченно способными, или у этих лиц есть право собственности на долю в квартире, требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства своего района. Для этого нужно письменно уведомить их о продаже жилплощади.
2. При обращении в опекунско-попечительский отдел предоставляют свидетельство о собственности (+ копия) на квартиру, которую предстоит продать, и паспорт опекуна. Получить разрешение на сделку возможно, если подопечным опекуна, а это несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные владельцы, будет предоставлено жилье, соответствующее по всем параметрам старой квартиры. Прописка этих граждан на жилплощади их родственников или знакомых считается малоубедительной для госструктур, выдающих такое постановление. От опекуна потребуют свидетельство о собственности, выданное конкретному владельцу не старше 18 лет, утратившему дееспособность или считающемуся ограниченно способным.
3. Бывает, что опекунско-попечительские органы выдают постановление и без соблюдения буквы закона. Разрешение может быть получено, если категория лиц, куда входят несовершеннолетние владельцы недвижимости, потерявшие дееспособность или признанные ограниченно способными, взята на госиждивение и обеспечивание в определенных госструктурах, к примеру Доме малютки, ребенка, в доме инвалидов или престарелых.
