Эта статья будет вам полезна, если вы задаётесь вопросом, как правильно выбрать председателя общего собрания собственников, секретаря и счётную комиссию.
Вы узнаете, предъявляются ли какие-нибудь требования к перечисленным кандидатурам и нужно ли вносить вопрос об их избрании в повестку каждого собрания.
Вопрос о выборе председателя общего собрания в повестке дня
- председателя ОСС,
- секретаря ОСС,
- счётной комиссии ОСС.
Если вам не хочется каждый раз включать эти вопросы в повестку дня, можно не включать. В таком случае на одном из предыдущих собраний примите решение, что выбранные на эти позиции люди сохранят свои должности на определённое время. Например, на год или на следующие несколько собраний.
Если председатель или секретарь, которых избрали на определённый срок, не могут присутствовать на каком-либо собрании, в повестку дня включается вопрос об избрании других людей. Если на собрание не попадает кто‑то из счётной комиссии, то её состав утверждается заново.
Если собственники на ОСС отклоняют предложенные кандидатуры председателя, секретаря собрания и членов счётной комиссии, протокол подписывает инициатор проведённого собрания (п. 21 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
Напомним, что так же всегда в повестку дня включается:
- перечень вопросов, которые планирует рассмотреть собрание;
- вопрос о месте хранения протоколов и прочих документов, связанных с проведёнными ОСС. Этот вопрос можно решить один раз и не включать в повестку дня следующих собраний.
Требования к кандидатуре председателя ОСС
Никаких требований к кандидатуре председателя, секретаря общего собрания и членам счётной комиссии, и порядку их избрания законодательство не предъявляет. Но всё же избираются они из числа собственников помещений в МКД .
Минстрой РФ пояснил, что в состав счётной комиссии могут входить председатель собрания и секретарь, поскольку состав счётной комиссии определяется решением собственников.
Кандидатуры для счётной комиссии Минстрой РФ рекомендует инициатору определять заранее в ходе подготовки к общему собранию собственников (приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).
Обязанности председателя, секретаря общего собрания и членов счётной комиссии законом тоже не определены. Председатель ведёт собрание, секретарь составляет и оформляет протокол, счётная комиссия подсчитывает голоса участников и подводит итоги голосования по каждому вопросу повестки дня.
Кроме того, члены счётной комиссии выявляют недействительные бланки решений и проверяют полномочия представителей собственников. По итогам собрания председатель, секретарь и члены счётной комиссии подписывают протокол ОСС (
Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.
Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.
Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.
Что еще за собрание?! (Определение собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?
Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.
Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.
Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.
Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.
Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.
У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).
Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.
Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:
Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),
Товариществом собственников жилья (ТСЖ)
И непосредственно всеми собственниками.
Зачем мы собираемся? (Цели собрания).
К компетенции общего собрания относятся (ст. 44 ЖК РФ):
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.
Образец повестки общего собрания собственников дома
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________ |
Как мы собираемся? (Формы собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.
В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.
Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г.
Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
ЛИНИЯ ОТРЫВА
Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации
Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Управляющая компания - Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
|
По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.
Как провести собрание? (Подготовка собрания).
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Ранее говорилось, что инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь может оказать администрация города.
Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,
Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,
А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,
Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.
Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.
См. образец реестра собственников помещений дома
Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Образец уведомления о проведении общего собрания
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО |
Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
Образец листа регистрации общего собрания собственников
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)
Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.
Образец протокола общего собрания собственников
Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Счетная комиссия _________________ (подпись) Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись) |
Как оформлять решения? (Оформление решения).
Решение собрания так же должно быть составлено в письменной форме, подписано председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. Решение является неотъемлемой часть протокола собрания.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.
Образец решения общего собрания собственников дома
Здравствуйте.
Жилищным кодексом РФ не урегулированы вопросы, связанные с избранием счетной комиссии при проведении общего собрания собственников МКД.
Как правило, при проведении общего собрания собственники руководствуются Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Данный документ содержит Методические рекомендации, которые разработаны в соответствии с нормами ЖК РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в МКД в подготовке и проведении общего собрания как в очной, так и в заочной форме (см.: Преамбула).
IV. Подготовка к проведению общего собрания
6. Инициатор (инициативная группа) вправе осуществлять и иные действия, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления таким домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и другое).
VI. Проведение общего собрания собственников в очной
форме (собрание)
Сообщение о проведении общего собрания
2. В случае повестку дня каждого общего собрания рекомендуется включать вопросы об избрании председателя общего собрания, секретаря общего собрания, состава счетной комиссии общего собрания.
Подведение итогов голосования на общем собрании
16. Подведение итогов голосования по вопросам, включенным в повестку дня данного общего собрания, осуществляется счетной комиссией, члены которой избираются на общем собрании.
Оформление решений общего собрания
22. Протокол общего собрания составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место проведения общего собрания, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания приведена в Приложении N 3 к настоящим Рекомендациям.
VII. Проведение общего собрания в форме
заочного голосования
Подведение итогов общего собрания в форме
заочного голосования
13. Для подведения итогов общего собрания в форме заочного голосования создается создана счетная комиссия, члены которой избираются на общем собрании.
15. Протокол общего собрания в форме заочного голосования составляется в письменной форме, подписывается председателем общего собрания и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе должны быть указаны дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум, решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Примерная форма протокола общего собрания в форме заочного голосования приведена в Приложении N 5 к настоящим Рекомендациям.
Из указанного можно сделать выводы: 1) Методические рекомендации носят рекомендательный, а не обязательный характер 2) Мет. рекомендации не устанавливают требования к составу счетной комиссии.
Возможно, такие требования содержатся в ранее принятом решении собственников помещений в МКД о порядке проведения общего собрания, в т.ч. о том, что членами счетной комиссии могут быть только собственники помещений данного МКД. В таком случае будет обязанность по соблюдению подобных правил.
Однако, на уровне законодательства отсутствует норма о том, что членами счетной комиссии могут быть только собственники помещений МКД.
Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества
Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ . Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.
Первое заседание
Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ , все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.
На первом заседании группы определяется повестка общего собрания собственников многоквартирного дома , день и адрес проведения. Оно должно быть организовано в очной форме. Другими словами, в нем должны участвовать все собственники.
По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести , указывается его место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.
Важные моменты
Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.
Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.
Перед проведением общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо получить сведения о жильцах и занимаемых ими площадях. Эту информацию инициативная группа может запросить у управляющей компании.
Уведомление
Для обеспечения кворума необходимо направить извещение каждому жильцу о предстоящем собрании. В уведомлении следует указать:
- Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
- Форму проведения собрания.
- Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на голосование вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
- Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
- Повестку дня.
Способ уведомления
Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:
- Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
- Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
- Разместив объявление
Вместе с извещением целесообразно направить жильцам информационные письма, в которых будут присутствовать разъяснения по существу вопросов, которые вынесены на голосование. Такое письмо можно также разместить на доске объявлений.
Очное собрание
В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.
Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.
Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины голосов от всего количества. Число голосов, которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома .
Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.
Ключевые процедуры
На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета голосов. Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.
Ознакомление с принятыми решениями
При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома . Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.
Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома , однако, могут постановить, что ознакомление с результатами голосования будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.
Хранение документации
Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы (протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено ЖК.
Заочное голосование
Оно проводится, если общее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.
На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для голосования. По результатам заседания также составляется протокол.
Как и в случае с очным голосованием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.
Форма решения
- Ф.И.О субъекта, участвующего в голосовании.
- Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.
В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами "за", "против" либо "воздержался".
Прием и обработка бланков
Решения собственников по поставленным вопросам принимаются по адресу, указанному в протоколе заседания членов инициативной группы. Целесообразно продублировать место приема в каждом бланке. Кроме того, следует указать контрольные сроки.
Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты голосования обнародуются.
Особенности оформления решений
Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.
Если в бланке присутствует несколько вопросов, несоблюдение установленного требования в отношении некоторых из них не повлечет признание недействительности остальных решений.
Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного голосования. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета голосов.
Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.
Что могут обсуждать собственники?
На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:
- Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные , правила использования фонда капремонта.
- Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
- Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
- Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
- Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
- Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
- Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
- Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного голосования, назначения лиц, ответственных за это.
- Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для голосования, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного голосования.
- Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
- Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
- Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.
Для утверждения решений по п. 1-7 необходимо не меньше 2/3 голосов от всего количества участвующих в собрании жильцов. По остальным вопросам достаточно большинства голосов.
Значение собраний
Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.
Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.
Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.
Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках. Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями. На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.
В заключение
В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное голосование. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.
Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное - нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе. Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами. Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.
Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько). Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами. Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.
