बंधक आवास ऋण की विशेषताएं. बंधक की अवधारणा: सामाजिक प्रकार के बंधक प्रदान करने के लिए सार, प्रकार, प्रतिभागी और एल्गोरिदम

फिलहाल, बंधक की अवधारणा के बारे में कई दृष्टिकोण हैं। रूसी संघ का कानून दिनांक 29 मई 1992 संख्या 2872-1 (30 दिसंबर 2008 को संशोधित, 21 नवंबर 2011 को संशोधित) "प्रतिज्ञा पर" (प्रतिज्ञा कानून) (अनुच्छेद 42 "बंधक की अवधारणा" ) कहता है: "बंधक को किसी उद्यम, संरचना, भवन, संरचना या भूमि से सीधे संबंधित अन्य वस्तु की प्रतिज्ञा के रूप में मान्यता दी जाती है, साथ ही संबंधित भूमि भूखंड या इसका उपयोग करने का अधिकार भी।" बंधक कानून में, "बंधक" का अर्थ है "वास्तविक संपत्ति पर बंधक।" यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि बंधक कानून के अनुसार, एक बंधक को न केवल ऋण चुकाने के दायित्व से, बल्कि ऋण, पट्टे, अनुबंध, क्षति और अन्य दायित्वों द्वारा भी सुरक्षित किया जा सकता है।

विशेष साहित्य इस शब्द - बंधक की परिभाषाओं की एक विस्तृत श्रृंखला प्रदान करता है। कुछ मामलों में, बंधक कानून के विपरीत, इस परिभाषा में कई अवधारणाएँ शामिल हैं: बंधक को अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के रूप में समझाया गया है; ऐसी संपार्श्विक, साथ ही संबंधित दस्तावेज़ (बंधक) के विरुद्ध जारी किया गया ऋण। शब्द की यह विस्तारित व्याख्या स्पष्ट रूप से भाषण और व्यवसाय में इसके व्यावहारिक उपयोग को दर्शाती है, मुख्यतः पश्चिमी देशों में। व्यवहार में, हम मूल शब्दों में निहित एक अवधारणा के अनुवाद के बारे में बात कर रहे हैं (अंग्रेजी शब्द "हिपोथेकेशन" और "बंधक" का रूसी में एक शब्द "बंधक" द्वारा अनुवाद किया गया है, और "प्रतिज्ञा" के अर्थ में दोनों शब्द हैं कुछ कानूनी मतभेदों के साथ प्रयोग किया जाता है, और अवधारणा में बंधक - केवल "बंधक")।

अन्य स्रोत बंधक की एक संकीर्ण अवधारणा देते हैं जैसे "ऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा, बंधक" या, और भी अधिक विशेष रूप से, आवश्यक रूप से "दीर्घकालिक ऋण"। ऐसा लगता है कि ऐसी परिभाषाओं में विचाराधीन अवधारणा की एक गैरकानूनी सीमा है, इसके सार का हिस्सा "काटना" और इस पर विचार करना मुश्किल हो जाता है।

बंधक का कानूनी घटक हमेशा स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं होता है। इस प्रकार, रूसी बैंकिंग विश्वकोश में निम्नलिखित परिभाषा शामिल है: "बंधक (अंग्रेजी: हिपोथेकेशन) माल की प्रतिज्ञा का एक रूप है जिसमें उधारकर्ता गिरवी रखी गई वस्तु का कब्ज़ा और स्वामित्व बरकरार रखता है।" यह व्याख्या नागरिक कानून वाले देशों (रूस उनमें से एक है) के लिए विशिष्ट नहीं है, जिसमें "बंधक" की अवधारणा केवल अचल संपत्ति को संदर्भित करती है।

कभी-कभी बंधक को अचल संपत्ति की एक प्रकार की प्रतिज्ञा के रूप में परिभाषित किया जाता है: "बंधक ऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति की एक प्रकार की प्रतिज्ञा है।" बंधक के उद्देश्य के अनावश्यक स्पष्टीकरण को छोड़ते हुए, हम ध्यान दें कि रूस में अचल संपत्ति पर केवल एक प्रकार की संपार्श्विक लागू होती है - एक बंधक; इस प्रकार, वर्तमान में बंधक को एक प्रकार की अचल संपत्ति गिरवी के रूप में परिभाषित करने की कोई आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, कुछ नागरिक कानून वाले देशों में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति पर कई प्रकार के अधिकार हैं।

"बंधक", "बंधक ऋण", "बंधक ऋण" की अवधारणाओं के बीच अंतर करना आवश्यक है।

बंधक ऋण वाणिज्यिक बैंक परिचालन का एक अभिन्न तत्व है। बंधक ऋण का उद्देश्य जनसंख्या के जीवन स्तर के एक घटक के रूप में आवास की जरूरतों को पूरा करना है।

एक बंधक ऋण एक दीर्घकालिक ऋण है जो किसी बैंक द्वारा उधारकर्ता को उसकी सुरक्षा पर अचल संपत्ति की खरीद के लिए या साझा निर्माण में भाग लेने के अधिकारों की सुरक्षा पर एक अचल संपत्ति परियोजना के साझा निर्माण में भागीदारी के लिए जारी किया जाता है। कमीशनिंग के बाद अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के बाद के पंजीकरण के साथ, कानून द्वारा निर्धारित तरीके से।

बंधक के उद्भव का आधार अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा पर एक समझौता है, जिसके अनुसार एक पक्ष - गिरवीदार, जो बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत एक लेनदार है, को इसके खिलाफ अपने दावों की संतुष्टि प्राप्त करने का अधिकार है। इस दायित्व के तहत देनदार को दूसरे पक्ष की गिरवी अचल संपत्ति के मूल्य से - गिरवीकर्ता को गिरवीकर्ता के अन्य लेनदारों से पहले प्राथमिकता दी जाती है। बंधक ऋण को ऋण से अलग करना आवश्यक है। ऋण का अर्थ है पुनर्भुगतान की शर्तों पर और, एक नियम के रूप में, ब्याज के भुगतान के साथ धन या सामान उधार देना। बंधक ऋण अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण के रूप में वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने का एक तरीका है। प्रतिज्ञा कानून के अनुसार, एक बंधक ऋण के लिए संपार्श्विक हो सकता है: इमारतें और संरचनाएं, अर्थव्यवस्था के सभी क्षेत्रों की संस्थागत इकाइयां, एकीकृत संपत्ति परिसरों, आवासीय भवनों, अपार्टमेंट, आवासीय भवनों के हिस्सों आदि के रूप में मानी जाती हैं। संपार्श्विक का विषय नहीं हो सकता है हो: राज्य और वन निधि, राज्य की सीमा से सटे भूमि और अन्य वस्तुएँ, जिनकी प्रतिज्ञा संघीय कानून द्वारा निषिद्ध है। इस प्रकार, एक बंधक ऋण एक ऐसा ऋण है जो बंधक के राज्य पंजीकरण के माध्यम से बंधक के अधिकारों की अतिरिक्त सुरक्षा प्रदान करने की आवश्यकता और उपभोक्ता संपत्तियों को एक अचल संपत्ति वस्तु के रूप में बनाए रखने की क्षमता से संबंधित कई विशेषताओं से अलग होता है। लंबे समय तक।

परंपरागत रूप से, व्यवसायों और व्यक्तियों को पारंपरिक उधार देने की तुलना में बंधक ऋण को कम जोखिम भरा व्यवसाय माना जाता है। साथ ही, इस कथन के पक्ष में मुख्य तर्क ऋणों के लिए संपार्श्विक की "विश्वसनीयता" है - अचल संपत्ति, जो "हमेशा मूल्य में" होती है। जब संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार किया जाता है तो जोखिम वास्तव में गायब नहीं होता है, भले ही ऋण भुगतान का मूल्य ऋण पर भुगतान की राशि से काफी अधिक हो: यह बहुत जल्दी मूल्यह्रास कर सकता है, जबकि मांग अप्रत्याशित रूप से प्रतिक्रिया करेगी, जिससे कठिनाइयों का खतरा बढ़ जाता है संपार्श्विक की बिक्री. बंधक गतिविधि के जोखिम तालिका में प्रस्तुत किए गए हैं। 1.2 और चित्र में। 2.

तालिका 1.2 - प्राथमिक आवास पर बंधक जोखिम

बीमा जोखिम	बंधक धारकों के लिए जोखिमों के संभावित परिणाम
		डेवलपर	इन्वेस्टर
1. ऋण दरों में कमी				निवेश के हिस्से का नुकसान. निवेश में सहवर्ती कमी के कारण आय। दरें
2. ऋण दरों में वृद्धि	कुछ ग्राहकों का नुकसान	बंधक ऋण का भुगतान करने में असमर्थता	बढ़ती निर्माण लागत और बढ़ता समय
3. रूबल विनिमय दर में वृद्धि (कमी)।		ऋण मुद्रा मूल्यवर्ग के आधार पर लाभ या हानि	ऋण मुद्रा मूल्यवर्ग के आधार पर हानि या लाभ	निवेश मुद्रा मूल्यवर्ग के आधार पर हानि या लाभ
4. कम तरलता और संपार्श्विक की हानि	साख की हानि		आय की हानि
5. संपत्ति के पंजीकरण की समय सीमा बढ़ाना	ऋण आय के एक भाग की हानि	अतिरिक्त व्यय	आय के एक भाग की हानि	निवेश आय के एक भाग की हानि
6. उधारकर्ताओं की सॉल्वेंसी में कमी	आय की हानि, ऋण की हानि	अर्जित संपत्ति की हानि, अतिरिक्त खर्च	कुछ या पूरी आय का नुकसान	निवेश आय का आंशिक या संपूर्ण नुकसान

बंधक बाजार में चार मुख्य अभिनेता हैं: उधारकर्ता, ऋणदाता, निवेशक और सरकार। उधारकर्ता (बंधककर्ता) वे व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जिन्होंने ऋण के लिए आवेदन किया और उसे प्राप्त किया। उधारकर्ता स्वेच्छा से अपना आवास प्रदान करते हैं जो उनके पास पहले से है और संपार्श्विक के रूप में ऋण निधि से खरीदा गया है। ऋणदाता बैंक (क्रेडिट संगठन) और अन्य कानूनी संस्थाएं हैं जो कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार उधारकर्ताओं को बंधक ऋण प्रदान करते हैं। निवेशक कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति हैं जो ऋणदाताओं या द्वितीयक बाजार संचालकों की नकल पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां खरीदते हैं। इनमें निवेश फंड, बीमा कंपनियां और म्यूचुअल फंड शामिल हैं। सरकार बंधक ऋण प्रणाली के विश्वसनीय कामकाज के लिए स्थितियाँ बनाती है, ऋणदाताओं की गतिविधियों की निगरानी करती है और आबादी के कुछ समूहों को आवास खरीदने में सहायता करती है।

बंधक ऋण बाजार में कई द्वितीयक भागीदार भी हैं, जैसे गृह विक्रेता, द्वितीयक बंधक ऋण बाजार के संचालक (गृह बंधक ऋण देने वाली एजेंसियां), अचल संपत्ति और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण प्राधिकरण, बीमा कंपनियां, मूल्यांकक, और रियल एस्टेट फर्में। आवास विक्रेता ऐसे व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जो आवासीय परिसर बेचते हैं जो उनके स्वामित्व में हैं या अन्य व्यक्तियों या कानूनी संस्थाओं से संबंधित हैं। द्वितीयक बाज़ार संचालक विशिष्ट संगठन हैं जो ऋण पुनर्वित्त करते हैं। बीमा कंपनियां संपत्ति बीमा (बंधक आवास बीमा), उधारकर्ताओं के लिए व्यक्तिगत बीमा और बंधक बाजार सहभागियों के लिए नागरिक देयता बीमा प्रदान करती हैं। मूल्यांकनकर्ता कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति हैं जिनके पास आवासीय परिसरों का पेशेवर मूल्यांकन करने का अधिकार है जो बंधक ऋण देने के लिए संपार्श्विक का विषय हैं। रियल एस्टेट फर्म कानूनी संस्थाएं, रियल एस्टेट खरीद और बिक्री बाजार में पेशेवर मध्यस्थ हैं। बंधक ऋण प्रणाली के बुनियादी ढांचे के लिंक - नोटरी, पासपोर्ट सेवाएं, संरक्षकता और ट्रस्टीशिप प्राधिकरण, कानूनी सलाह, आदि।

रूसी बंधक ऋण योजना अमेरिकी दो-स्तरीय मॉडल (ऊपर चर्चा की गई) के करीब है, हालांकि यह नहीं कहा जा सकता है कि यह पूरी तरह से इसकी नकल करता है। हालाँकि, वैश्विक संकट की शुरुआत से कुछ समय पहले, हमारे देश में खतरनाक रुझान दिखाई देने लगे, उदाहरण के लिए, संपार्श्विक के मूल्य के 100% के लिए बंधक ऋण की पेशकश। हम अमेरिकी जैसी स्थिति से इस तथ्य से बच गए कि रूस में बंधक की मात्रा सकल घरेलू उत्पाद का केवल 2-3% है, जबकि संयुक्त राज्य अमेरिका में यह कई गुना अधिक है।

यदि हम समग्र रूप से बंधक ऋण प्रणाली का मूल्यांकन करते हैं, तो हम निम्नलिखित लाभों पर प्रकाश डाल सकते हैं: ? तुरंत एक नए अपार्टमेंट या घर में रहने का अवसर; ? आवास तुरंत संपत्ति बन जाता है, आप इसमें पंजीकरण करा सकते हैं; ? बीमा अनुबंधों द्वारा सुरक्षा सुनिश्चित की जाती है; ? उधारकर्ता को संपत्ति कर कटौती प्रदान की जाती है; ? लंबी ऋण अवधि के कारण भुगतान बहुत अधिक नहीं होता है; ? कुछ क्षेत्रों में सामाजिक बंधक है. बंधक के नुकसान हैं: ? एक अपार्टमेंट के लिए अधिक भुगतान 100% या अधिक तक पहुंच सकता है (अनिवार्य बीमा की वार्षिक राशि, मूल्यांकन कंपनियों की सेवाएं, नोटरी, आवेदन संसाधित करने के लिए बैंक को शुल्क, ऋण खाता बनाए रखने के लिए शुल्क, आदि); ? उधारकर्ता के लिए बंधक बैंकों की कई आवश्यकताएं हैं (आय की पुष्टि, पंजीकरण और नागरिकता, गारंटर, एक ही स्थान पर सेवा की एक निश्चित अवधि, आदि); और फिर भी, बंधक ऋण के लाभों ने बाजार के इस क्षेत्र को सितंबर 2008 तक सक्रिय रूप से विकसित होने की अनुमति दी। सितंबर 2008 में हुए वैश्विक वित्तीय संकट ने मुख्य रूप से बंधक को प्रभावित किया। कई बैंकों ने अपने बंधक कार्यक्रमों को कम कर दिया, जिन्होंने बंधक के साथ काम करना जारी रखा, उन्होंने कार्यक्रमों की शर्तों को महत्वपूर्ण रूप से संशोधित किया (दरें और डाउन पेमेंट का आकार बढ़ाया गया, उधारकर्ता के लिए आवश्यकताओं को कड़ा कर दिया गया, मुख्य रूप से केवल द्वितीयक बाजार की वस्तुओं को वित्तपोषित किया गया, आदि)। ). हालाँकि, राज्य ने बंधक बैंकों का समर्थन किया, जिसने बैंकों को तरलता संकट को हल करने में सक्षम बनाया और 2009-2010 में ही इसका नेतृत्व किया। आवास समस्याओं को हल करने के लिए एक उपकरण के रूप में बंधक के पुनरुद्धार के लिए।

संकट के दौरान, प्राथमिक बाजार में बंधक कार्यक्रमों के तहत खरीदे गए आवास का हिस्सा काफी "गिर गया": 2008 में 16-18% से 2009 में 8-10% तक। एएचएमएल विश्लेषणात्मक केंद्र के अनुसार, अब यह अनुपात 13-15% है।

वर्तमान में, हम बंधक ऋण की मात्रा में लगातार वृद्धि की प्रवृत्ति देख सकते हैं। अब हम कह सकते हैं कि संकट-पूर्व स्तर न केवल हासिल कर लिया गया है, बल्कि उससे भी आगे निकल गया है।

यह वृद्धि एक साथ कई प्रवृत्तियों के कारण है: समाज में मनोवैज्ञानिक तनाव गायब हो गया है, लोग भविष्य को देखने में अधिक आश्वस्त हो गए हैं, डेवलपर्स निर्माण मात्रा बढ़ा रहे हैं, और वित्तीय संस्थान बाजार में अधिक से अधिक नए प्रस्ताव ला रहे हैं। उदाहरण के लिए, अकेले वोल्गोग्राड में, लगभग 30 बैंक बंधक सेवाओं को बढ़ावा देते हैं, और उनमें से अधिकांश के पास कई ऋण कार्यक्रम हैं। एक अन्य कारक जिसने जारी किए गए बंधक ऋणों की मात्रा में वृद्धि को सीधे प्रभावित किया, वह उधारकर्ताओं के लिए आवश्यकताओं को आसान बनाना था। आवासीय बंधक ऋण बाजार में नए रुझानों के बीच, यह तथ्य ध्यान देने योग्य है कि काफी लंबे समय में पहली बार प्राथमिक और माध्यमिक आवास की मांग के अनुपात की तुलना की जा रही है। यह काफी हद तक द्वितीयक आवास स्टॉक की उम्र बढ़ने के कारण है, और लोग, बंधक लेने का निर्णय लेने के बाद, तेजी से नए अपार्टमेंट चुन रहे हैं।

उपरोक्त के आधार पर, हम निम्नलिखित निष्कर्ष पर पहुँचते हैं।

"बंधक" की अवधारणा की परिभाषित सामग्री "अचल संपत्ति प्रतिज्ञा" है, बाकी, दोनों व्यापक ("बंधक", "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण") और संकीर्ण ("दीर्घकालिक ऋण सुरक्षित करने के लिए संपत्ति की प्रतिज्ञा") ”) व्याख्याएं ऐसी सामग्री की व्युत्पन्न क्रियाएं या पहलू हैं। इसलिए, बंधक की कानूनी रूप से स्थापित अवधारणा सबसे सही है, और भविष्य में इस काम में, बंधक ऋण पर विचार करते समय, किसी भी दायित्व को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के रूप में बंधक की कानूनी रूप से स्थापित परिभाषा का उपयोग किया जाएगा। वर्तमान में, बंधक ऋण प्रणाली का विकास आवास समस्या को हल करने का सबसे आशाजनक तरीका है। बंधक एक प्रकार की संपत्ति संपार्श्विक है जो मुख्य मौद्रिक दायित्व के उपयोग के लिए सुरक्षा के रूप में कार्य करता है; इसका विषय हमेशा रियल एस्टेट होता है. अधिकतर, बंधक का उपयोग बैंकों के साथ ऋण समझौतों को सुरक्षित करने के लिए किया जाता है।

दुर्भाग्य से, केवल कुछ ही परिवार निजी धन से आवास खरीद सकते हैं। बहुत से लोग बंधक ऋण के लिए आवेदन करने के बारे में सोचते हैं। किन आवश्यकताओं को पूरा किया जाना चाहिए, और आप किन शर्तों पर रूस में बंधक प्राप्त कर सकते हैं? बेशक, प्रत्येक बैंक से आवास की खरीद के लिए प्रत्येक ऋण की अपनी विशेषताएं होती हैं, लेकिन सामान्य बिंदुओं पर अभी भी प्रकाश डाला जा सकता है। तो, आज हम बंधक ऋण प्रदान करने की मुख्य शर्तों के बारे में बात करेंगे।

नागरिकता और पंजीकरण

लगभग सभी बैंक केवल रूसी संघ के नागरिकों को ऋण देने के लिए तैयार हैं। आवश्यक दस्तावेज़ों की सभी सूचियों में शामिल पहला दस्तावेज़ पासपोर्ट है। स्थायी निवास परमिट होना हमेशा एक आवश्यकता नहीं होती है. बंधक ऋण का तात्पर्य इस तथ्य से है कि ऋण लेनदेन के बाद उधारकर्ता अपना निवास स्थान बदल देगा। हालाँकि, कई उधारदाताओं को उस क्षेत्र में कम से कम अस्थायी पंजीकरण की आवश्यकता होती है जहां बैंक की संरचनात्मक इकाई संचालित होती है।

आयु

औसतन, उधारकर्ता की आयु कम से कम 21 वर्ष और 65 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए. लेकिन ऐसे बैंक हैं जो इन आयु सीमाओं का विस्तार करने के लिए तैयार हैं। उदाहरण के लिए, आप अपने 75वें जन्मदिन से पहले भी Sberbank से ऋण प्राप्त कर सकते हैं। लेकिन यह याद रखने योग्य है कि आयु प्रतिबंध ऋण समझौते की समाप्ति तिथि पर लागू होते हैं, न कि उसके समापन की तिथि पर। इस प्रकार, यदि कोई उधारकर्ता 20 वर्ष के लिए ऋण प्राप्त करना चाहता है, तो ऋण प्राप्त करने की तिथि पर उसकी आयु 45 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए।

ज्येष्ठता

कार्य अनुभव की अवधि की आवश्यकताएं इस तथ्य से संबंधित हैं कि बैंक उधारकर्ता की आय की स्थिरता का आकलन करना चाहता है। आमतौर पर, अंतिम पद पर सेवा की अवधि 6 महीने से कम नहीं होनी चाहिए। सेवा की कुल अवधि और उसकी निरंतरता भी महत्वपूर्ण है। यह जानकारी ऋणदाता को संभावित उधारकर्ता के कार्य इतिहास की प्रकृति की समझ देती है।

आय स्तर और उसके दस्तावेजी साक्ष्य

आवश्यक आय अनुरोधित ऋण की राशि पर निर्भर करती है। इस मामले में, ऋणदाता न्यूनतम सीमा निर्धारित कर सकते हैं। आप अक्सर आकार में एक संख्या पा सकते हैं 30,000 रूबल.

बैंक को व्यक्तिगत आयकर फॉर्म-2 और अपने स्वयं के फॉर्म दोनों में वेतन की पुष्टि की आवश्यकता हो सकती है। उधारकर्ता को पेंशन फंड से प्रमाण पत्र के साथ अपनी पेंशन की पुष्टि करनी होगी। एकमात्र अपवाद वे मामले हो सकते हैं जब स्थानांतरण उसी बैंक में खोले गए कार्ड में किए जाते हैं।

अन्य आय पर भी विचार किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि हम पट्टे के बारे में बात कर रहे हैं, तो संबंधित अनुबंध प्रदान करना आवश्यक है। यदि मासिक ब्याज भुगतान के साथ कोई जमा राशि है - एक बैंक जमा समझौता। बैंक व्यक्तिगत आधार पर ग्राहक की आय पर विचार कर सकते हैं, और अतिरिक्त दस्तावेज़ों का अनुरोध भी कर सकते हैं।

आधिकारिक आय की कमी बंधक प्राप्त करने में कोई बड़ी बाधा नहीं है। लेकिन ऐसी स्थिति में, एक नियम के रूप में, बैंक आवास की लागत का 50% से अधिक प्रदान नहीं करेगा।

गारंटर और सह-उधारकर्ता

इस संभावना को बढ़ाने के लिए कि बैंक ऋण स्वीकृत करेगा, सह-उधारकर्ताओं या गारंटरों को शामिल करना बेहतर है। कोई भी सॉल्वेंट व्यक्ति जो बैंक की आवश्यकताओं को पूरा करता है, गारंटर के रूप में कार्य कर सकता है। एक नियम के रूप में, केवल एक करीबी रिश्तेदार ही सह-उधारकर्ता हो सकता है। यदि संभावित उधारकर्ता विवाहित है, तो गारंटी समझौता तैयार करना या जीवनसाथी के लिए सह-उधारकर्ता के रूप में ऋण समझौते पर हस्ताक्षर करना लगभग सभी बैंकों में अनिवार्य है।

एक प्रारंभिक शुल्क

में रूसी बैंकों में बंधक ऋण पर औसत अग्रिम भुगतान 20-30% है। 15% योगदान के साथ अलग-अलग ऑफर हैं। ऋण मूल्य के 100% की राशि में क्लासिक बंधक प्राप्त करना बहुत कठिन है। सबसे अधिक संभावना है, हम एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट की खरीद से संबंधित अलग-अलग कार्यक्रमों के बारे में बात करेंगे, जिसका निर्माण उसी बैंक या संबद्ध संरचनाओं की भागीदारी से हुआ था।

संभावित उधारकर्ता को वैकल्पिक विकल्प की पेशकश की जा सकती है। व्यक्तिगत निधियों के बिना बंधक प्राप्त करने का सबसे आम तरीका अतिरिक्त संपार्श्विक प्रदान करना है। यह विकल्प उन लोगों के लिए अधिक उपयुक्त है जिनके पास पहले से ही कुछ अचल संपत्ति है, लेकिन वे क्रेडिट फंड का उपयोग करके अपनी रहने की स्थिति में सुधार करना चाहते हैं।

दूसरा विकल्प शुल्क का भुगतान करने के लिए उपभोक्ता ऋण लेना है। इस पद्धति के लिए उधारकर्ता और उसके परिवार के सदस्यों के लिए काफी मात्रा में आय की आवश्यकता होती है, क्योंकि उन्हें कई वर्षों तक दो ऋण चुकाने होंगे।

ब्याज दर

ब्याज दर औसतन 12-14% के बीच होती है।बैंक व्यक्तिगत प्रोत्साहन के हिस्से के रूप में कम ब्याज दरों की पेशकश करते हैं, जो मुख्य रूप से नए आवास खरीदने का अवसर प्रदान करते हैं।

आज, सबसे कम ब्याज दरें उन बैंकों में पाई जा सकती हैं जो बंधक ऋण देने के लिए सरकारी सहायता कार्यक्रम के तहत काम करते हैं।

क्रेडिट अवधि

रूसी बैंक आज जो अधिकतम संभावित ऋण अवधि प्रदान करते हैं वह 30 वर्ष है। लेकिन उधारकर्ता को कोई भी ऐसी अवधि चुनने का अधिकार है जो उसकी उम्र के अनुरूप हो, और जिस पर भुगतान का आकार आय से संबंधित हो। आमतौर पर, बैंक केवल 12 महीनों से विभाज्य अवधि के लिए ही समझौते करते हैं।

बीमा

​वर्तमान कानून के अनुसार, उधारकर्ता को केवल अचल संपत्ति का बीमा करना होगा। जोखिमों की सूची में आमतौर पर आग, बाढ़, अन्य परिस्थितियों में विनाश, साथ ही तीसरे पक्ष के अवैध कार्य शामिल होते हैं।

साथ ही, लगभग सभी वित्तीय संस्थानों को उधारकर्ता के लिए जीवन और विकलांगता बीमा समझौते के समापन की आवश्यकता होती है। उसे इससे इनकार करने का अधिकार है. लेकिन फिर बैंक ऊंची ब्याज दर पर लोन जारी करता है. आमतौर पर हम 1-1.5% के अंतर की बात कर रहे हैं।

तीसरा समझौता जिसे बैंक को समाप्त करने की आवश्यकता हो सकती है वह शीर्षक बीमा है। यह अचल संपत्ति के स्वामित्व के नुकसान से सुरक्षा प्रदान करता है। ऐसे बीमा का सवाल तब उठता है जब विक्रेता द्वारा स्वामित्व के अधिग्रहण के बाद सीमाओं का क़ानून पारित नहीं हुआ है।

रियल एस्टेट

सबसे लोकप्रिय बंधक ऋण वस्तु द्वितीयक बाजार पर एक अपार्टमेंट है. ऐसे आवास की बड़ी और विविध आपूर्ति ने इस तथ्य को जन्म दिया है कि संभावित उधारकर्ता अक्सर ऐसी खरीदारी के उद्देश्य से विशेष रूप से बैंक की ओर रुख करते हैं।

प्राथमिक अचल संपत्ति ऋण बाजार में भी कई बैंक काम कर रहे हैं। इसके अलावा, हम उन दोनों घरों के बारे में बात कर सकते हैं जो चालू हो चुके हैं और जो निर्माणाधीन हैं। बाद के मामले में, बैंक संभवतः उन डेवलपर्स की एक सीमित सूची पेश करेगा जिनके साथ साझेदारी स्थापित की गई है और जिनकी जांच की गई है।

ज़मीन के साथ घर खरीदने के लिए ऋण रूसी बैंकों के बीच इतना लोकप्रिय नहीं है। पूरी तरह से पूर्ण दस्तावेज़ीकरण के साथ कुटीर गांवों में नए घर ही एकमात्र अपवाद हैं। निजी भवनों को ऋण देने में अनिच्छा मुख्यतः भूमि संबंधी मुद्दों के कारण है। दस्तावेजों की बारीकी से जांच करने पर, अक्सर समस्याएं सामने आती हैं जिससे बैंक के लिए संपार्श्विक के नुकसान का खतरा बढ़ जाता है।

विशेष स्थितियां

किसी अपार्टमेंट या घर पर सामान्य बंधक के अलावा, अन्य अचल संपत्ति खरीदने के लिए भी पैसा लिया जा सकता है। हम आम तौर पर एक गैरेज, एक पार्किंग स्थान, एक सांप्रदायिक अपार्टमेंट में एक कमरा या एक अपार्टमेंट में एक हिस्सा खरीदने के बारे में बात कर रहे हैं। कुछ बैंक ऐसे कार्यक्रम पेश करते हैं। उन्हें प्राप्त करने में बहुत सारी कागजी कार्रवाई शामिल होती है, क्योंकि क्रेडिट लेनदेन को मानक नहीं कहा जा सकता है, और बैंक लंबे समय तक दस्तावेजों की समीक्षा कर सकता है।

एक व्यक्तिगत उद्यमी के लिए सर्वोत्तम बैंक ढूँढने का अर्थ है खाते का उपयोग करने की लागत पर बचत करना। छोटे व्यवसाय-अनुकूल वित्तीय संस्थान न केवल न्यूनतम पेशकश करते हैं

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पुनर्वित्त सेवा आपको मौजूदा ऋण (या मौजूदा ऋण) का भुगतान करने के लिए नया ऋण लेने की अनुमति देती है। इस प्रकार, आप या तो मौजूदा ऋणों को जोड़ सकते हैं या मौजूदा ऋणों को वापस कर सकते हैं।

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जब एक बैंक आपको ऋण नहीं देता, तो यह शर्म की बात है। जब हर कोई मना कर देता है, तो इनकार के कारणों का विश्लेषण करना और यह सुनिश्चित करने के लिए हर संभव प्रयास करना महत्वपूर्ण है कि ऐसा दोबारा न हो। अधिकांश

शब्द "बंधक" ग्रीक भाषा से आया है और इसका अर्थ संपार्श्विक है। यदि हम अचल संपत्ति के संबंध में बंधक के बारे में बात करते हैं, तो हम सबसे पहले बात कर रहे हैं, एक ऋण के बारे में जो अचल संपत्ति की सुरक्षा पर जारी किया जाता है। यदि ऋण नहीं चुकाया जाता है, तो बैंक संपार्श्विक बेच देता है और अपना पैसा वापस कर देता है।

बंधक के सकारात्मक पहलू

अगर आपका लक्ष्य घर खरीदना है तो स्वाभाविक रूप से इसके लिए आपको पैसों की जरूरत होगी। जब आपके पास पर्याप्त पैसा नहीं होता है, तो आपको ऋण लेने की आवश्यकता होती है। जब आप पैसे के लिए किसी बैंक की ओर रुख करते हैं, तो आपको बंधक ऋण और गैर-बंधक ऋण दोनों का प्रस्ताव प्राप्त हो सकता है। अचल संपत्ति बंधक के साथ, अपार्टमेंट तुरंत उस व्यक्ति की संपत्ति के रूप में पंजीकृत हो जाता है जो इसे खरीदता है। भले ही पूरा भुगतान न किया गया हो, बैंक उधारकर्ता से यह संपत्ति नहीं छीन सकता।

क्रेडिट पर अपार्टमेंट खरीदते समय, आप अतिरिक्त कर लाभ प्राप्त कर सकते हैं। उधारकर्ता को इस तथ्य के लिए लाभ का भुगतान किया जाता है कि ऋण आवास की खरीद या निर्माण पर खर्च किया जाता है और एक लक्षित ऋण है।

बंधक प्राप्त करने की विशेषताएं

बैंक को इस बात की गारंटी चाहिए कि आप उधार दी गई राशि और ऋण पर ब्याज वापस कर पाएंगे। इसलिए बैंक को पैसे देने से पहले आपको एक पूरी प्रक्रिया से गुजरना होगा और कई सवालों के जवाब देने होंगे. आख़िरकार, बैंक जोखिम ले रहा है। सबसे पहले, ऋण देने वाले बैंक की दिलचस्पी इस बात में होगी कि उधारकर्ता की आय क्या है। उधारकर्ता को बैंक का कर्ज़ कम करने और मासिक ब्याज का भुगतान करने के लिए अपनी आय का लगभग आधा हिस्सा खर्च करना होगा। और ऋण प्राप्त होने के दिन वेतन जितना अधिक होगा, उधारकर्ता को ऋण की राशि उतनी ही अधिक मिल सकती है।

बैंक यह भी पूछेगा: "आप एक अपार्टमेंट के लिए किस कीमत पर खरीदना चाहते हैं, और आप डाउन पेमेंट के रूप में प्रति दिन कितना भुगतान कर सकते हैं?" और उधारकर्ता डाउन पेमेंट के लिए जितना कम पैसा लगाएगा, बंधक पर देय प्रतिशत उतना अधिक होगा।

कुछ बैंक जो बंधक से निपटते हैं वे केवल उन आय को ध्यान में रखते हैं जो आधिकारिक तौर पर प्राप्त होती हैं। अन्य बैंक आपकी कुल आय में सभी अतिरिक्त कमाई को शामिल करने के लिए तैयार हैं। उदाहरण के लिए, यदि कोई अचल संपत्ति किराए पर दी गई है, तो ऐसी आय कभी-कभी आपकी मूल आय से अधिक हो सकती है। लेकिन यदि ऋण के समय, उधारकर्ता कहीं भी काम नहीं करता है, तो उसे निश्चित रूप से बैंक से पैसा नहीं मिलेगा, भले ही अतिरिक्त आय हो। किसी भी मामले में आपको काम में औपचारिक रहने की ज़रूरत है। लेकिन, अगर वह छह महीने से कम समय के लिए काम करता है तो उसे बंधक ऋण प्राप्त करने के दायरे में भी शामिल नहीं किया जाता है।

इसके अलावा, कई बैंकों को बंधक प्राप्त करने के लिए गारंटरों की आवश्यकता होती है। यदि उधारकर्ता ऋण नहीं चुका सकता है, तो बैंक इसे गारंटरों से वसूल करेगा। और अगर उनसे कुछ नहीं लिया जा सका तो कोर्ट के जरिए अपार्टमेंट बेच दिया जाएगा. और इस बिक्री से प्राप्त धनराशि से बैंक अपना घाटा पूरा करेगा। गारंटरों की संख्या सीधे तौर पर लिए गए ऋण की राशि पर निर्भर करती है। और गारंटरों की आय जितनी अधिक होगी, बंधक ऋण की राशि उतनी ही अधिक होगी।

शुरुआत करने के लिए सबसे सुरक्षित कदम एक रियल एस्टेट कंपनी का दौरा करना है, जो रियल एस्टेट बाजार में एक प्रकार के मध्यस्थ के रूप में कार्य करती है। उसके साथ एक समझौते का समापन करके, ग्राहक को मदद के लिए एक अनुभवी और सक्षम पेशेवर प्राप्त होगा। रियाल्टार लेन-देन में साथ देगा और सभी संभावित "अंडरकरंट्स" के बारे में चेतावनी देगा। यह रियाल्टार है जो सही बैंक को सलाह देने में सक्षम होगा जो विशेष ग्राहक के लिए उपयुक्त होगा और उसे बताएगा कि ऋण प्राप्त करना सुनिश्चित करने के लिए उसे कैसे व्यवहार करना चाहिए।

बहुत बार, बैंक बंधक ऋण प्रदान करते हैं, जिसमें न केवल उधारकर्ता के लिए, बल्कि उसके पूरे परिवार की आय के लिए प्राप्त धनराशि को भी ध्यान में रखा जाता है। पारिवारिक संहिता के अनुसार, बंधक के लिए आवेदन करते समय, बैंक पति-पत्नी को सह-उधारकर्ता मानते हैं, या उनमें से एक दूसरे के लिए गारंटर हो सकता है। यह उस व्यक्ति के लिए फायदेमंद है जो ऋण लेता है, क्योंकि कुल आय हमेशा पति-पत्नी में से किसी एक की आय से अधिक होती है और, तदनुसार, बैंक बड़ी ऋण राशि प्रदान करने में सक्षम होगा। लेकिन, यदि जिस समय आप बंधक के लिए आवेदन करना चाहते हैं, उस समय पति-पत्नी में से किसी एक के पास आय नहीं है, तो बैंक को उसे आश्रित मानने और प्रदान की गई आय की जानकारी से प्रति व्यक्ति प्रति माह न्यूनतम निर्वाह स्तर की कटौती करने का अधिकार है। . और प्राप्त राशि के आधार पर प्रदान किए गए बंधक ऋण की राशि की गणना की जाएगी। कुल ऋण राशि की गणना उधारकर्ता की आय को ध्यान में रखकर की जाती है, प्रत्येक आश्रित के लिए प्रति माह जीवन यापन की लागत में कटौती की जाती है, जिसका अर्थ है कि ऋण राशि में औसतन 3-5 हजार डॉलर की कमी होती है।

उपरोक्त सभी के अलावा, बैंक द्वारा प्रदान किए गए बंधक ऋण की राशि अंतिम स्थान पर काम की लंबाई, उधारकर्ता की शिक्षा, उम्र और बहुत कुछ से प्रभावित हो सकती है।

बंधक ऋण के जोखिम

हमारे देश में बंधक न केवल लाभदायक है, बल्कि जोखिम भरा भी है। इसके अलावा, यह न केवल उन लोगों के लिए एक जोखिम भरा व्यवसाय है जो पैसा उधार लेते हैं, बल्कि उनके लिए भी जो उधार देते हैं। आख़िरकार, बंधक से संबंधित मामलों में रूसी कानून अभी भी अपूर्ण है और कुछ कानूनी मुद्दों पर सुधार की आवश्यकता है। मुद्रास्फीति और विनिमय दर में परिवर्तन हमारे देश में आने वाले वर्षों में भी आर्थिक स्थिति की अप्रत्याशितता को बढ़ाते हैं, अगले दशकों का तो जिक्र ही नहीं। किसी बैंक से बंधक ऋण के लिए आवेदन करने के लिए, आपको पहले से ही अपनी ताकत और क्षमताओं का आकलन करने की आवश्यकता है, और विभिन्न प्रकार के जोखिमों के खिलाफ खुद का बीमा कराना बेहतर है।

उधारकर्ता जोखिम. यदि आवास के लिए बाजार की कीमतें अचानक कम हो जाती हैं, तो यह कितना भी अजीब क्यों न लगे, यह हमेशा अच्छा नहीं होता (बाजार जोखिम)। एक उधारकर्ता के रूप में आपके लिए भी शामिल है। आख़िरकार, बंधक की मदद से एक अपार्टमेंट खरीदते समय, आप यह उम्मीद नहीं करते हैं कि कीमत गिर जाएगी। इस मामले में, आपको प्राप्त रहने की जगह के लिए काफी अधिक भुगतान करना होगा। इस मामले में बैंक भी संतुष्ट नहीं है. यदि किसी भी कारण से आप अपने बंधक दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं, तो बैंक ऋण जारी करने में होने वाली लागत की भरपाई नहीं कर पाएगा, क्योंकि गिरवी रखी गई संपत्ति की कीमत में भी काफी कमी आएगी।

बंधक के लिए आवेदन करते समय एक और जोखिम जो आपका इंतजार कर रहा है वह विनिमय दर में बदलाव से जुड़ा है। रूसी बंधक बाज़ार में, सभी ऋण डॉलर में दिए जाते हैं। आप डॉलर में ऋण लेते हैं, और आपको इसे डॉलर में चुकाना होगा। हालाँकि, हमारे देश में बहुत कम लोगों को इस मुद्रा में वेतन मिलता है और हमारे देश का कानून इस पर रोक लगाता है।

इस प्रकार के जोखिम की संभावना की स्वतंत्र रूप से गणना करना लगभग असंभव है, और इसलिए अपनी आय की सुरक्षा करना भी काफी कठिन है। ऐसे अधिकांश मामलों में, इस मुद्दे को विशेष ब्रोकरेज फर्मों को संबोधित करने की सिफारिश की जाती है। ऋणदाता जोखिम. सबसे पहले, बंधक के लिए आवेदन करते समय, उधारदाताओं को ब्याज दरों में बदलाव के जोखिम का सामना करना पड़ता है। और ये बिल्कुल संभव है. ऐसा इसलिए होता है क्योंकि मुद्रास्फीति की दर लगातार बदल सकती है। ऋणदाता के लिए, यह जोखिम यह है कि बंधक की लाभप्रदता कम हो जाती है। सबसे पहले, बढ़ती मुद्रास्फीति उस लाभ का हिस्सा "खा जाती है" जो ऋणदाता प्राप्त करने की उम्मीद करता है। दूसरे, बैंक का जोखिम उधारकर्ता द्वारा बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती की संभावना में व्यक्त किया जाता है।

मानक बंधक विकल्प में, प्राप्त ऋण पर भुगतान किया गया ब्याज पूरी अवधि के लिए तय होता है। लेकिन अगर महंगाई दर कम है तो यह विकल्प सबसे अच्छा है। यदि संपूर्ण ऋण अवधि के दौरान मुद्रास्फीति के स्तर में वृद्धि होती है, तो ऋणदाता उधारकर्ता को वह पैसा वापस नहीं कर सकता है जो उसने उधार दिया था।

इस विकल्प में, बैंक संभावित मुद्रास्फीति से जुड़े किसी भी जोखिम के खिलाफ खुद का बीमा कराते हैं। इस मामले में, विभिन्न ऋण विकल्पों का उपयोग किया जाता है, जिनमें परिवर्तनीय ब्याज दरें होती हैं। लेकिन ऐसी दरों की गणना करना बहुत कठिन है और ये हमेशा मौजूदा मुद्रास्फीति के स्तर को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती हैं। यही कारण है कि इस प्रकार के ऋण के लिए उधारकर्ताओं को आकर्षित करने के लिए, इस पर ब्याज दरें एक निश्चित ब्याज दर वाले ऋण की तुलना में कम निर्धारित की जाती हैं।

भुगतान न करने या देर से भुगतान करने का जोखिम, तथाकथित क्रेडिट जोखिम, ऋणदाता के लिए स्वाभाविक रूप से खतरनाक है। आख़िरकार, यदि उधारकर्ता ऋण के योग्य नहीं निकला तो उसे बंधक पर अपनी आय प्राप्त नहीं हो सकती है।

विशेषज्ञ इस जोखिम की गणना बंधक के लिए आवेदन करने के शुरुआती चरणों में करते हैं, ऋण की शर्तों और अपेक्षित भुगतान की राशि का निर्धारण करते हैं। आप विशेष सेवाओं की मदद से भविष्य के सभी आश्चर्यों का अनुमान लगा सकते हैं जो किसी ऐसे व्यक्ति की साख की जांच करते हैं जो बैंक से बंधक ऋण के लिए आवेदन करना चाहता है। क्रेडिट जोखिम को कम करने के लिए कुछ प्रतिबंधों का उपयोग किया जाता है। उदाहरण के लिए, मासिक भुगतान उधारकर्ता की मासिक आय का 30-40% से अधिक नहीं होना चाहिए, भले ही ऋण संपार्श्विक के साथ जारी किया गया हो। हालाँकि संपार्श्विक इस जोखिम को काफी कम कर देता है कि बैंक अपना पैसा खो देगा। लेकिन यहाँ भी ख़तरे और धाराएँ हैं। हमारे देश में एक कानून है जिसके अनुसार देनदारों को संपार्श्विक वाले अपार्टमेंट से बेदखल नहीं किया जा सकता है यदि यह रहने की जगह केवल उधारकर्ता के पास है।

बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती का जोखिम भी बैंक के लिए महत्वपूर्ण है। ज्यादातर मामलों में, बैंक आपको समय से पहले ऋण चुकाने की अनुमति देते हैं। हालाँकि उनमें से कुछ कुछ निश्चित समय सीमा निर्धारित करते हैं जिसके दौरान आपके लिए ऋण का शीघ्र भुगतान असंभव है। आख़िरकार, शीघ्र पुनर्भुगतान में ऋणदाता को बड़ी मात्रा में धन प्राप्त होता है जिसे पुनर्निवेशित किया जाना चाहिए। ऋणदाता पहले से नहीं जान सकता कि शीघ्र चुकौती कब होगी। और यह, एक नियम के रूप में, सबसे कम ब्याज दरों के समय ही होता है।

संपत्ति जोखिम जोखिमों के सशर्त समूह से संबंधित हैं, अर्थात ये ऐसे जोखिम हैं जो संपार्श्विक वस्तु से संबंधित हैं। उदाहरण के लिए, संपत्ति के नुकसान का जोखिम. उदाहरण के लिए, यदि गिरवी रखा गया अपार्टमेंट आग से पीड़ित हो जाता है और रहने लायक नहीं रह जाता है, तो इस मामले में बंधक के तहत उधारकर्ता के दायित्व समाप्त नहीं होंगे। इस मामले में, संपत्ति के नुकसान के जोखिम बीमा के अधीन हैं, और किसी बीमाकृत घटना की स्थिति में, पैसे का भुगतान उधारकर्ता द्वारा नहीं, बल्कि उस बीमा कंपनी द्वारा किया जाता है जिसमें बाद वाले का बीमा किया जाता है।

बंधक ऋण के लिए वित्तीय संभावनाओं की गणना

सबसे पहले, खरीदे गए घर के लिए अग्रिम भुगतान करने के लिए उधारकर्ता के पास पर्याप्त धनराशि होनी चाहिए। इस योगदान की राशि अपार्टमेंट की लागत का 10 से 30% तक हो सकती है। यदि ऐसा कोई पैसा नहीं है, तो आप अभी भी बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन इस मामले में उस पर ब्याज दर 1-2 प्रतिशत अंक अधिक होगी, और इसलिए, आपको उच्च मासिक ऋण भुगतान पर भरोसा करना होगा।

इसके बाद, आपको भविष्य के मासिक भुगतान के आकार को अपनी वास्तविक आय के साथ संतुलित करना चाहिए। और यद्यपि बैंक को उधारकर्ता की आय के आकार में भी दिलचस्पी होगी, यह अनुमान लगाना आवश्यक है कि क्या मासिक बंधक ऋण किस्त का भुगतान करने के बाद उपलब्ध धन के साथ सामान्य जीवन जीना संभव है। इसके अलावा, हर कोई जानता है कि वर्तमान में मजदूरी का भुगतान "एक लिफाफे में" किया जाता है, यानी वे आधिकारिक तौर पर कहीं भी पंजीकृत नहीं हैं। एक ओर, यह उधारकर्ता के लिए बुरा नहीं है, क्योंकि उसकी आय की वास्तविक राशि वेतन प्रमाण पत्र पर दर्शाई गई राशि से अधिक है और वह इस पैसे पर आराम से रह सकता है। दूसरी ओर, यदि उधारकर्ता की आधिकारिक आय बंधक ऋण चुकाने के लिए अपर्याप्त मानी जाती है तो बैंक वांछित राशि जारी नहीं करेगा। सच है, इस मामले में एक रास्ता है। बैंक आपकी आधिकारिक आय की पुष्टि किए बिना भी आपको बंधक ऋण जारी कर सकता है, लेकिन इस मामले में ब्याज दर समान 1-2 प्रतिशत अंक अधिक होगी।

इसके अलावा, आपको बंधक ऋण के लिए आवेदन करते समय विभिन्न प्रक्रियाओं के लिए भुगतान करने की उम्मीद करनी चाहिए: धन हस्तांतरित करने के लिए कमीशन, बीमा भुगतान, नोटरी सेवाएं और अन्य।

आय बढ़ाने के लिए बंधक ऋण

बंधक ऋण हमेशा दीर्घकालिक होता है। यह कई वर्षों या दशकों के लिए जारी किया जाता है। इसलिए, वित्तीय क्षमताओं के अलावा, आपको अन्य जीवन परिस्थितियों का मूल्यांकन करना चाहिए, उदाहरण के लिए, अपनी नौकरी के बारे में सोचें। और यद्यपि भविष्य की भविष्यवाणी करना असंभव है, विशेष रूप से दूर के भविष्य की, यहां भी अपनी संभावनाओं का सही आकलन करना महत्वपूर्ण है।

सबसे पहले, यह निर्धारित करना आवश्यक है कि कार्य कितना स्थिर है। उद्यम कितना विश्वसनीय है या व्यवसाय कितना स्थिर है। आखिरकार, यदि कार्यस्थल एक संभावित "एक दिवसीय कंपनी" है, तो कुछ समय बाद उधारकर्ता अपनी नौकरी, आजीविका, साथ ही बंधक ऋण चुकाने की क्षमता खो सकता है, और परिणामस्वरूप, हाल ही में आवास खरीदा.

यह बहुत संभव है कि उधारकर्ता कैरियर की सीढ़ी पर शीघ्र पदोन्नति की उम्मीद कर रहा हो, और इसलिए उसकी आय में वृद्धि हो। या, मान लीजिए, गणना के अनुसार, उसके व्यवसाय को एक वर्ष में शानदार मुनाफा लाना होगा। लेकिन व्यवसाय में कई नुकसान होते हैं और कुछ भी हो सकता है, और कैरियर की सीढ़ी पर पदोन्नति कई कारणों से नहीं हो सकती है। आपको यह सोचने की ज़रूरत है कि अगर आपके सपने सच नहीं हुए तो क्या होगा। आख़िरकार, केवल सपनों और कल्पनाओं के सहारे जीना, कम से कम, अनुचित है।

परिवार के लिए बंधक ऋण

बंधक ऋण प्राप्त करने का निर्णय लेते समय पारिवारिक जीवन की संभावनाओं का सही आकलन करना भी महत्वपूर्ण है। आख़िरकार, यदि कर्ज़दार अपने जीवनसाथी के साथ रहता है, तो अपना लगभग पूरा वेतन कर्ज़ चुकाने में खर्च करके, वह परिवार के बजट को ख़तरे में नहीं डालता, क्योंकि और उसका आधा हिस्सा कुछ कमाता है। लेकिन अगर शादी, भगवान न करे, खतरे में है, तो न केवल संपत्ति के बंटवारे का खतरा है, बल्कि सभी आगामी परिणामों के साथ बंधक ऋण चुकाने में असमर्थता भी है।

या यूं कहें कि कर्जदार परिवार में किसी नए सदस्य के आने का इंतजार कर रहा है। इस तथ्य को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए, क्योंकि बच्चा परिवार का एक नया सदस्य है, और उसके लिए लागत घर के वयस्क सदस्य की तुलना में भी अधिक है।

ऐसी स्थिति भी हो सकती है जहां उधारकर्ता को उसके माता-पिता द्वारा आर्थिक रूप से मदद की जाती है, और वह भविष्य में उनकी मदद पर भरोसा करता है, इसलिए उसे बंधक ऋण चुकाने में सक्षम नहीं होने की चिंता नहीं होती है। लेकिन जीवन की परिस्थितियाँ बदल सकती हैं, उदाहरण के लिए, माता-पिता सेवानिवृत्त हो सकते हैं और अब मदद करने में सक्षम नहीं होंगे।

यहां भी, हर चीज का कई साल पहले पूर्वानुमान लगाना असंभव है, लेकिन आपको कम से कम चीजों को यथार्थवादी रूप से देखने की जरूरत है।

बंधक ऋण लेते समय पैसे बचाने के स्पष्ट तरीके

दस्तावेज़ों का एक पैकेज पूरा करते समय, उधारकर्ता को कई अतिरिक्त सेवाओं के लिए भुगतान करना होगा। आप इन सेवाओं के लिए भुगतान करके अच्छी खासी रकम बचा सकते हैं। उदाहरण के लिए, विभिन्न बैंकों में बंधक ऋण के लिए आवेदन को संसाधित करने की लागत अलग-अलग होती है: 100 से 200 डॉलर तक। ऋण उत्पत्ति शुल्क भी 1 से 4% तक भिन्न हो सकता है। इसलिए, यदि संभव हो तो आपको ऐसा बैंक चुनना चाहिए जहां ये और अन्य सेवाएं सस्ती हों।

अलग-अलग बैंकों में बंधक ऋण पर ब्याज दर फिर से भिन्न हो सकती है और ऐसे बैंक को चुनना बुद्धिमानी है जहां अंततः ऋण ब्याज भुगतान पर बचत करने के लिए यह दर कम हो। नोटरी, स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ताओं और बीमा सेवाओं की सेवाओं के बारे में भी यही कहा जा सकता है: विभिन्न संस्थानों में उनकी लागत भिन्न हो सकती है। लेकिन बचत के ये तरीके स्पष्ट हैं, तो आइए बचत करने के अन्य, कम स्पष्ट तरीकों पर करीब से नज़र डालें।

उपयुक्त अपार्टमेंट की तलाश में, कई लोग रीयलटर्स की सेवाओं का उपयोग करते हैं। यह कहा जाना चाहिए कि ये सेवाएँ सस्ती नहीं हैं, अपार्टमेंट की लागत का 4% तक। हालाँकि, आप स्वयं उपयुक्त आवास की तलाश कर सकते हैं। हालाँकि, ऐसा करने के लिए, आपके पास पर्याप्त मात्रा में खाली समय होना चाहिए, साथ ही कुछ प्रयास भी खर्च करने होंगे, लेकिन इसका भुगतान ब्याज के साथ होगा। चूंकि, जैसा कि आप जानते हैं, एक बंधक ऋण लंबी अवधि के लिए जारी किया जाता है, मासिक भुगतान को कम करने के तरीकों की तलाश करना समझ में आता है; इससे एक महत्वपूर्ण राशि बचाई जा सकती है। और ऐसे तरीके मौजूद हैं.

बंधक ऋण चुकाने की व्यवस्था ऐसी है कि ऋण पर ब्याज पहले चुकाया जाता है, और उसके बाद ही ऋण चुकाया जाता है। नतीजतन, यदि पहले महीनों से आप मासिक भुगतान के रूप में अनुबंध में निर्धारित राशि से अधिक राशि का भुगतान करते हैं। अंतर ब्याज को चुकाने में नहीं, बल्कि स्वयं बंधक ऋण पर जाएगा, जिससे मूल ऋण की राशि में कमी आएगी, और परिणामस्वरूप, उस पर ब्याज में कमी आएगी। ब्याज दर डाउन पेमेंट के आकार और डाउन पेमेंट होगी या नहीं, इस पर निर्भर करती है। इसलिए, जितना अधिक आप डाउन पेमेंट के रूप में रखेंगे, उतना ही अधिक आप बाद में मासिक भुगतान पर बचाएंगे।

जिस अवधि के लिए ऋण जारी किया जाता है वह भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। अवधि जितनी लंबी होगी, दर उतनी अधिक होगी. इसलिए, यहां हमें हर चीज को सावधानी से तौलने की जरूरत है। आपको अधिकतम अवधि तक प्रयास नहीं करना चाहिए। आख़िरकार, यदि आप, उदाहरण के लिए, 10 वर्षों के लिए ऋण लेते हैं, तो मासिक भुगतान, मान लीजिए, 1000 USD होगा। यदि हम वही बंधक ऋण 20 वर्षों के लिए लेते हैं, तो मासिक चुकाई जाने वाली राशि 800 USD होगी। (आंकड़े सशर्त हैं, लेकिन सामान्य तौर पर वे दर्शाते हैं कि भुगतान की राशि में अंतर बहुत महत्वपूर्ण नहीं होगा)। लेकिन 800 USD आपको बीस वर्षों में भुगतान करना होगा, और 1000 - केवल दस। परिणामस्वरूप, हम पाते हैं कि 10 वर्षों के लिए बंधक ऋण के मामले में, भुगतान की कुल राशि 120,000 घन मीटर होगी, और 20 साल की अवधि के साथ - 192,000 घन मीटर।

बैंक चयन

पहली बात जिस पर आपको बैंक चुनते समय ध्यान देना चाहिए जहां उधारकर्ता ऋण लेगा, निश्चित रूप से, बंधक ऋण पर ब्याज दर है। निःसंदेह, यह जितना कम होगा, उतना अच्छा होगा। इस पर पिछले लेखों में पहले ही चर्चा की जा चुकी है और हम इस पर विस्तार से ध्यान नहीं देंगे। हालाँकि, एक महत्वपूर्ण बिंदु है: ब्याज दर स्थिर या फ्लोटिंग हो सकती है, अर्थात यह समय के साथ बदल सकती है। इस अवसर से मूर्ख मत बनो. आखिरकार, यदि, कहें, एक फ्लोटिंग ब्याज दर 11 से 15% की सीमा में निर्धारित की जाती है, तो उधारकर्ता अवचेतन रूप से ब्याज के निचले स्तर पर भरोसा करता है, और बैंक, स्वाभाविक रूप से, ऊपरी स्तर पर। और यद्यपि इस मामले में ब्याज दरों का निचला स्तर अक्सर बहुत आकर्षक दिखता है, ऐसा लेनदेन बहुत जोखिम भरा हो सकता है।

बैंक चुनते समय एक महत्वपूर्ण कारक डाउन पेमेंट का आकार है। विश्व प्रथा यह है कि इसका आकार आमतौर पर आवास की लागत का 30% होता है। वही राशि रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित की जाती है। हालाँकि, कई बैंक ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए डाउन पेमेंट की राशि कम कर देते हैं। इस मामले में, एक नियम के रूप में, ऋण पर ब्याज दर अधिक हो जाती है। इसलिए, बैंक चुनते समय, आपको डाउन पेमेंट के आकार और ब्याज दर के स्तर की तुलना करनी चाहिए।

इसके अलावा, विभिन्न बैंकों के पास बंधक ऋण के लिए आवेदन करने (आवेदन की समीक्षा, अचल संपत्ति मूल्यांकन, ऋण खाता खोलना, आदि) के लिए अतिरिक्त लागत की अलग-अलग मात्रा होती है।

बंधक बैंक चुनते समय, आपको इस तथ्य को भी ध्यान में रखना चाहिए कि प्रत्येक बैंक प्राथमिक अचल संपत्ति बाजार में बंधक के साथ काम नहीं करता है। यह समझ में आता है: किसी नई इमारत में पैसा निवेश करते समय जोखिम कई गुना बढ़ जाता है। आख़िरकार, एक घर को बनने में काफी लंबा समय लग सकता है, या हो सकता है कि वह बिल्कुल भी पूरा न हो; निर्माण अवधि के दौरान, इसमें अपार्टमेंट की लागत ऊपर और नीचे दोनों तरह से बदल सकती है। इसलिए, अधिकांश घरेलू बैंक द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में काम करना पसंद करते हैं, क्योंकि यह अधिक विश्वसनीय है।

बंधक बैंक चुनते समय, आपको यह पूछना होगा कि क्या भविष्य में ऐसा ऑपरेशन संभव है, या कम से कम क्या ऋण का शीघ्र पुनर्भुगतान संभव है। यदि शीघ्र पुनर्भुगतान पर रोक है, तो यह कितने समय के लिए वैध है? वह अवधि जिसके लिए बैंक बंधक ऋण जारी करने को तैयार है वह भी एक महत्वपूर्ण कारक है। बहुत से घरेलू बैंक 20 वर्षों से अधिक की अवधि के लिए बंधक ऋण जारी करने के लिए सहमत नहीं होंगे: परिवर्तन के समय और सामान्य अस्थिरता का प्रभाव पड़ा है। इसलिए, ऐसे दीर्घकालिक वित्तीय निवेश हमारे देश में आम तौर पर अलोकप्रिय हैं। अधिकतम अवधि जिसकी वास्तविक रूप से उम्मीद की जा सकती है वह 27 वर्ष है। लेकिन अक्सर जिस अवधि के लिए बंधक ऋण प्रदान किया जाता है वह 10 से 15 वर्ष तक होता है। लेकिन चूंकि हम समय सीमा के बारे में बात कर रहे हैं, तो यह उल्लेखनीय है कि विभिन्न बंधक बैंकों के बीच चयन करते समय, आपको ऋण के लिए आवेदन की समीक्षा करने की अवधि पर भी ध्यान देना होगा। यह 1 दिन से लेकर 1 महीने तक हो सकता है.

बंधक ऋण चुकौती की शर्तें

बंधक ऋण की चुकौती पूरी भुगतान अवधि (वार्षिक ऋण) के दौरान समान भागों में या समय के साथ घटती किश्तों में (विभेदित ऋण) हो सकती है। विभेदित ऋण के मामले में, उस पर पहला भुगतान (डाउन पेमेंट के साथ भ्रमित नहीं होना) सबसे बड़ा होगा। फिर, हर महीने बंधक चुकौती राशि कम होती जाएगी। यदि उधारकर्ता अपनी वित्तीय क्षमताओं के अनुसार, पहले महीने में भुगतान की गई राशि का मासिक भुगतान करने में सक्षम है, तो वह इस राशि को निरंतर आधार पर सुरक्षित रूप से भुगतान कर सकता है, इस तथ्य के बावजूद कि वह पहले से ही कम भुगतान करने के लिए बाध्य है। इससे बंधक ऋण की पुनर्भुगतान अवधि कम हो जाएगी। इसके अलावा, भुगतान की कुल राशि इस तथ्य के कारण कम हो जाएगी कि न केवल बंधक ऋण पर ब्याज चुकाया जाएगा, बल्कि मूल ऋण का हिस्सा भी चुकाया जाएगा। बेशक, ऊपर वर्णित भुगतान तंत्र केवल तभी संभव है जब बैंक बंधक ऋण की शीघ्र चुकौती पर आपत्ति नहीं करता है।

सामान्य तौर पर, प्रथा यह है कि बैंक, एक नियम के रूप में, इसका विरोध करते हैं, क्योंकि इस मामले में, ब्याज कम करके, वे अपने लाभ का कुछ हिस्सा खो देते हैं। लेकिन, फिर भी, हाल के अध्ययनों से पता चलता है कि रूस में बंधक ऋणों का शीघ्र भुगतान व्यापक है।

आमतौर पर, बंधक ऋण के लिए आवेदन करते समय, उधारकर्ता को ऋण भुगतान अनुसूची प्राप्त होती है। अलग-अलग बैंकों का पुनर्भुगतान की समय सीमा को पूरा करने के प्रति अलग-अलग दृष्टिकोण हो सकता है, लेकिन यह संभावना नहीं है कि भुगतान की समय सीमा का व्यवस्थित रूप से उल्लंघन होने पर कोई भी इसे पसंद करेगा। बंधक ऋण चुकौती शर्तों का उल्लंघन करने पर जुर्माना लगाया जा सकता है। इसलिए, इन समय-सीमाओं को हमेशा याद रखना और उनका सख्ती से पालन करना महत्वपूर्ण है। साथ ही, अपने आप को किसी अप्रिय स्थिति में न पड़ने के लिए, यह न भूलें कि देर शाम या सप्ताहांत पर बैंक का कैश डेस्क खुला नहीं हो सकता है। ऐसी घटनाओं से बचने के लिए, वेतन से मासिक भुगतान की राशि को रोकने और इसे गैर-नकद ऋण देने वाले बैंक में स्थानांतरित करने के लिए नियोक्ता के साथ एक समझौता करना समझ में आता है, यदि, निश्चित रूप से, यह संभव है।

कर कटौती

अपनी आय के अलावा, आप अपने बंधक ऋण को चुकाने के लिए अन्य स्रोतों का उपयोग कर सकते हैं, उदाहरण के लिए, कर कटौती। इसका सार यह है कि रूसी नागरिक की आय को तैयार आवास के निर्माण या खरीद के लिए आवंटित राशि पर आयकर से छूट दी जा सकती है। कर कटौती की राशि काफी महत्वपूर्ण हो सकती है।

टैक्स रिटर्न प्राप्त करने के लिए, आपको कर कार्यालय में संबंधित दस्तावेज (आवासीय परिसर के लिए खरीद और बिक्री समझौता, ऋण चुकौती की रसीदें, आदि) जमा करने होंगे, जिसके बाद उधारकर्ता को अधिक भुगतान किए गए आयकर की राशि वापस कर दी जाएगी। पिछला कैलेंडर वर्ष. और, ज़ाहिर है, कर कटौती केवल "श्वेत" वेतन प्राप्त करने वाले नागरिकों के लिए प्रासंगिक है, क्योंकि "ग्रे" वेतन प्राप्तकर्ता वैसे भी कर का भुगतान नहीं करते हैं।

मातृत्व पूंजी बंधक ऋण चुकौती का एक वैकल्पिक स्रोत है

जैसा कि आप जानते हैं, 1 जनवरी 2007 से रूस में मातृत्व पूंजी पर कानून लागू है। इस कानून के अनुसार, एक महिला जो 1 जनवरी, 2007 के बाद दूसरे और बाद के बच्चे को जन्म देती है या गोद लेती है, उसे 250,000 रूबल की राशि में मातृत्व पूंजी प्राप्त होती है। बाद के वर्षों में, यह राशि मुद्रास्फीति के समायोजन के लिए बदल जाएगी। तो, इसी मातृत्व पूंजी का उपयोग बंधक ऋण चुकाने के लिए पूर्ण या आंशिक रूप से किया जा सकता है। सच है, इस अवसर का लाभ 1 जनवरी 2010 के बाद ही उठाना संभव होगा, क्योंकि कानून यह प्रावधान करता है कि मातृत्व पूंजी का उपयोग बच्चे के 3 वर्ष की आयु तक पहुंचने के बाद ही संभव है। लेकिन बंधक ऋण चुकाने की इस पद्धति को बट्टे खाते में नहीं डाला जाना चाहिए।

लेकिन ऋणदाता के हितों को गंभीरता से सुनिश्चित किए बिना ऋण देना असंभव है। ऋण विकास के विकास ने यह दिखाया है लेनदार के सबसे प्रभावी हितहो सकता है अचल संपत्ति संपार्श्विक के उपयोग के माध्यम से संरक्षित, क्योंकि:

• अचल संपत्ति में मृत्यु या अचानक गायब होने का जोखिम अपेक्षाकृत कम होता है;
• अचल संपत्ति का मूल्य लगातार बढ़ता रहता है;
• अचल संपत्ति की उच्च लागत और नुकसान का जोखिम एक शक्तिशाली प्रोत्साहन है जो देनदार को लेनदार के प्रति अपने दायित्वों को सही और समय पर पूरा करने के लिए प्रोत्साहित करता है।

अचल संपत्ति संपार्श्विक के उपयोग के माध्यम से लेनदारों के हितों की रक्षा के लिए एक उपकरण बंधक था।

बंधक - अवधारणा और सार

कानूनी दृष्टि से "बंधक" शब्द आम तौर पर दो अवधारणाओं को शामिल करता है:

एक कानूनी रिश्ते के रूप में बंधकऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति (भूमि, अचल संपत्ति, भवन, आवास) की प्रतिज्ञा है।

सुरक्षा के रूप में बंधक- तात्पर्य: अचल संपत्ति पर गिरवीदार के अधिकारों को प्रमाणित करने वाला एक ऋण साधन।

बंधक ऋण उधारअचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण देना है, अर्थात, ऋण निधि के पुनर्भुगतान के लिए सुरक्षा के रूप में बंधक का उपयोग करके ऋण देना।

यदि ऋण नहीं चुकाया जाता है, तो ऋणदाता संपत्ति का मालिक बन जाता है। इस प्रकार, बंधक ऋण सुरक्षा का एक विशेष रूप है।

बंधक ऋण की विशेषताएं:

• बंधक संपत्ति की प्रतिज्ञा है;

• बंधक ऋण की दीर्घकालिक प्रकृति (20 - 30 वर्ष);
• गिरवी रखी गई संपत्ति, एक नियम के रूप में, बंधक की अवधि के लिए देनदार के पास रहती है;
• केवल वही संपत्ति गिरवी रखी जा सकती है जो स्वामित्व के अधिकार या आर्थिक प्रबंधन के अधिकार से गिरवीकर्ता की है;
• बंधक ऋण देने का विधायी आधार प्रतिज्ञा का अधिकार है, जिसके आधार पर एक बंधक समझौता तैयार किया जाता है और ऋणदाता को हस्तांतरित संपत्ति की बिक्री की जाती है;
• बंधक ऋण का विकास इसके मूल्यांकन के लिए एक विकसित संस्थान की उपस्थिति को मानता है;
• बंधक ऋण, एक नियम के रूप में, विशेष बंधक बैंकों द्वारा किया जाता है।

बंधक ऋण प्रणाली में भागीदार:

• बंधककर्ता एक व्यक्ति है. या एक कानूनी इकाई जिसने अपने ऋण को सुरक्षित करने के लिए संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति प्रदान की है।
• बंधक (बंधक ऋणदाता) एक कानूनी इकाई है जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण जारी करती है।

रूस में बंधक ऋण देने का कानूनी आधार:

1. रूसी संघ का संघीय कानून "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" दिनांक 16 जुलाई, 1998;
2. रूसी संघ का संघीय कानून "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर" दिनांक 29 जुलाई 1998।

बंधक रियल एस्टेट के अधिकारों के एकीकृत राज्य रजिस्टर में न्याय संस्थानों द्वारा राज्य पंजीकरण के अधीन है।

बंधक और बैंक

बंधक बैंक -रियल एस्टेट द्वारा सुरक्षित दीर्घकालिक ऋण प्रदान करने वाले विशेष बैंक।

बैंकों के लिए बंधक ऋण के लाभ:

• ऋण जारी करते समय अपेक्षाकृत कम जोखिम, क्योंकि वे अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित होते हैं;
• दीर्घकालिक ऋण बैंकों को ग्राहकों के साथ निजी बातचीत से मुक्त करता है;
• बंधक ऋण बैंक को पूरी तरह से स्थिर ग्राहक प्रदान करते हैं;
• बंधक का द्वितीयक बाज़ार में सक्रिय रूप से कारोबार किया जा सकता है, जो बैंक को ऋण जारी होने के बाद बंधक बेचकर अपने जोखिम में विविधता लाने की अनुमति देता है।

बैंकों के लिए बंधक ऋण देने के नुकसान:

• स्टाफ में अत्यधिक योग्य पेशेवरों को रखने की आवश्यकता - अचल संपत्ति के मूल्यांकक, जिन्हें संपार्श्विक के रूप में प्रस्तुत किया जाता है, जिससे बैंक की लागत बढ़ जाती है;
• निधियों का दीर्घकालिक विचलन;
• ऋण अवधि की लंबी अवधि बैंक के भविष्य के मुनाफे के लिए एक बड़ा खतरा है, क्योंकि दशकों पहले बाजार ब्याज दरों की गतिशीलता की भविष्यवाणी करना बहुत मुश्किल है।

बंधक ऋण तंत्र

बंधक अचल संपत्ति के बदले प्राप्त किया गया ऋण है।

ऋण प्राप्त करने के लिए मुख्य दस्तावेज़, जो ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच संबंध निर्धारित करते हैं, ऋण समझौता और संपार्श्विक समझौता हैं।

ऋण समझौताऋण प्राप्त करने का उद्देश्य, ऋण की अवधि और आकार, ऋण जारी करने और चुकाने की प्रक्रिया, ऋण देने के साधन (ब्याज दर, शर्तें और इसके परिवर्तनों की आवृत्ति), ऋण बीमा की शर्तें, जाँच की विधि और रूप निर्धारित करता है। ऋण की सुरक्षा और इच्छित उपयोग, दुरुपयोग और देर से पुनर्भुगतान के लिए मंजूरी, जुर्माना भरने की राशि और प्रक्रिया, अनुबंध समाप्त करने की प्रक्रिया, ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच समझौते द्वारा अतिरिक्त शर्तें।

बंधक समझौताऋण को संपार्श्विक रूप से सुरक्षित करने के लिए प्रपत्र, आकार और प्रक्रिया निर्धारित करता है।

बंधक संपार्श्विक

बंधक का विकास विशिष्ट प्रकार की प्रतिभूतियों - बंधक और बंधक बांड के अस्तित्व को मानता है।

गिरवी रखना- यह एक अचल संपत्ति वस्तु के बंधक (प्रतिज्ञा) पर एक कानूनी दस्तावेज है, जो ऋण दायित्वों के लिए सुरक्षा के रूप में वस्तु की रिहाई को प्रमाणित करता है।

संपार्श्विक का उद्देश्य अचल संपत्ति है जो उधारकर्ता के दायित्वों के लिए सुरक्षा के रूप में कार्य करता है। ऋण देने का उद्देश्य एक विशिष्ट लक्ष्य है। जिसके लिए ऋण प्रदान किया जाता है।

इस प्रकार, संपार्श्विक वस्तु और उधार देने वाली वस्तु के विभिन्न संयोजन संभव हैं। उदाहरण के लिए: भूमि द्वारा सुरक्षित आवास निर्माण के लिए ऋण।

बंधक ऋण तंत्रयह एक वाणिज्यिक बैंक में ऋण संसाधन उत्पन्न करने के तंत्र से काफी भिन्न है। विकसित देशों में, बैंक मुख्य रूप से ऋण देने के लिए धन उत्पन्न करते हैं बंधक पत्रक बेचकरऔर अपनी पूंजी.

बंधक पत्रक -ये बैंक के दीर्घकालिक संपार्श्विक दायित्व हैं, जो विश्वसनीय (या कुल) बंधक ऋण प्रदान करते हैं जिस पर निश्चित ब्याज का भुगतान किया जाता है।

बंधक पत्रक बंधक बैंकों द्वारा द्वितीयक बाजार में निवेशकों - अन्य क्रेडिट संस्थानों (कुछ देशों में - किसी भी निवेशक को) को बेचे जाते हैं।

द्वितीयक बाज़ार प्राथमिक बाज़ार में जारी बंधक प्रतिभूतियों को खरीदने और बेचने की प्रक्रिया है। प्राथमिक ऋणदाताओं को प्राथमिक बंधक बेचने का अवसर प्रदान करना और प्राप्त आय का उपयोग उसी बाजार में दूसरा ऋण प्रदान करने के लिए करना बंधक पूंजी का मुख्य कार्य है।

बंधक नोटों में निवेश को पूंजी का एक विश्वसनीय निवेश माना जाता है, क्योंकि स्थिर ब्याज आय के अलावा, निवेशक को बंधक के जोखिम के खिलाफ गारंटी दी जाती है। बेशक, गिरवी रखी गई संपत्ति का बाजार मूल्य समय के साथ गिर सकता है, लेकिन यहां बैंक बंधक बेचते समय विभिन्न हेजिंग विकल्प (जोखिम में कमी) की पेशकश कर सकते हैं।

बंधक बेचकर, ऋणदाता आय का उपयोग नए बंधक प्रदान करने के लिए करता है।

बंधक पुनर्भुगतानबेचे जा रहे बंधक पर अवधि और ब्याज से जुड़ा हुआ। यदि बंधक की अवधि 10 वर्ष है, और निश्चित ब्याज दर 6.5% है, तो बंधक जारी करने और निवेशकों को ब्याज का भुगतान करने की लागत को कवर करने के लिए ऋण कम से कम 7% प्रति वर्ष की दर पर जारी किया जाना चाहिए। यदि बंधक अवधि लंबी है तो ब्याज दर 10 वर्षों के बाद बाजार की स्थितियों के आधार पर बदल जाएगी। पुनर्भुगतान किश्तों में किया जाता है, अंतराल (माह, तिमाही, अर्ध-वर्ष, वार्षिक) ऋण समझौते द्वारा स्थापित किया जाता है।

बंधक ऋण योजना

ऋण शेष की गतिशीलता

अर्थव्यवस्था में बंधक की भूमिका

बंधक ऋण एक अभिन्न तत्व है. वैश्विक बैंकिंग उद्योग के विकास के पैटर्न को दर्शाते हुए, यह प्राथमिकता वाले विकास उपकरणों में से एक है।

बंधक और संकट

वैश्विक अनुभव से पता चलता है कि बंधक ऋण ने इसमें योगदान दिया है पुनरुद्धार, पुनर्प्राप्ति, बेरोजगारी पर काबू पाना और अंततः, संकट से निकलने का रास्तासंयुक्त राज्य अमेरिका - 30 के दशक में, कनाडा और जर्मनी - 40-50 के दशक में, अर्जेंटीना और चिली - 70-80 के दशक में, साथ ही कई देशों में आर्थिक सुधारों में तेजी आई। रूस में आवास समस्या को हल करने के लिए एक उपकरण के रूप में बंधक पर कुछ उम्मीदें टिकी हुई हैं।

बंधक और अर्थव्यवस्था का वास्तविक क्षेत्र

बंधक व्यवसाय के विकास का उद्योग, निर्माण, कृषि आदि के कामकाज पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है। जैसा कि विश्व अभ्यास से पता चलता है, बंधक ऋण का प्रसार इस प्रकार है पूंजी निवेश को वित्तपोषित करने का एक प्रभावी तरीकानिवेश संकट से उबरने में मदद मिल सकती है.

बंधक और बैंकिंग प्रणाली

बंधक ऋण का सीधे तौर पर बहुत महत्व है बैंकिंग प्रणाली का विकासदेशों. ऋण चुकौती सुनिश्चित करने के लिए बंधक सबसे महत्वपूर्ण उपकरण है। बंधक ऋण प्रणाली के ढांचे के भीतर संचालित एक बंधक ऋण संस्थान एक अपेक्षाकृत स्थिर और लाभदायक आर्थिक इकाई है। इसलिए, बैंकिंग प्रणाली में जितने अधिक ऐसे क्रेडिट संस्थान होंगे, समग्र रूप से देश की आर्थिक प्रणाली में इसकी गतिविधियाँ उतनी ही अधिक स्थिर और प्रभावी होंगी।

बंधक और सामाजिक कल्याण

बंधक ऋण देना, कुछ हद तक मौजूदा कारोबार से धन को आंतरिक संचय में लगाना कम करने में मदद करता हैमुद्रा स्फ़ीति.

आधुनिक परिस्थितियों में, बंधक का महत्व... आवासीय बंधक ऋणसमाज के वर्ग में एक शक्तिशाली कारक होने के नाते, नागरिकों को सस्ती निजी आवासीय संपत्ति प्रदान करने में योगदान देता है।

गृह बंधक ऋण की प्रासंगिकता इस तथ्य के कारण है कि इसका उपयोग हमें विरोधाभासों को हल करने की अनुमति देता है:

• उच्च अचल संपत्ति की कीमतों और जनसंख्या की वर्तमान आय के बीच;
• आर्थिक संस्थाओं के एक समूह की मौद्रिक बचत और दूसरे द्वारा उनके उपयोग की आवश्यकता के बीच।

हमारे देश में 70 वर्षों से अचल संपत्ति और बंधक के लिए एक संस्था की अनुपस्थिति के कारण नकारात्मक परिणाम सामने आए हैं - एक क्रेडिट संस्थान के स्तर पर और राज्य के स्तर पर, बंधक ऋण देने के आयोजन का अनुभव काफी हद तक खो गया है। पूरा।

यदि पहले व्यावहारिक रूप से आवास की स्थिति में सुधार करने का एकमात्र अवसर सार्वजनिक आवास प्राप्त करना था, तो आज यह समस्या मुख्य रूप से नागरिकों द्वारा अपनी बचत की कीमत पर आवास की खरीद या निर्माण के माध्यम से हल की जाती है। सीमित बजटीय संसाधनों ने राज्य का ध्यान केवल आबादी के कुछ समूहों की आवास समस्याओं को हल करने पर केंद्रित किया है। हालाँकि, उनमें से अधिकांश वर्तमान में आवश्यक बचत की कमी के कारण अपनी जीवन स्थितियों में सुधार करने में असमर्थ हैं।

एक बंधक ऋण प्रणाली का निर्माणबहुसंख्यक आबादी के लिए आवास की खरीद को किफायती बनाएगा; जनसंख्या, बैंकों, वित्तीय, निर्माण कंपनियों और निर्माण उद्योग उद्यमों के मौद्रिक संसाधनों के बीच संबंध सुनिश्चित करेगा, वित्तीय संसाधनों को अर्थव्यवस्था के वास्तविक क्षेत्र में निर्देशित करेगा।

बंधक ऋण अवसंरचना

उपयुक्त सहायक तत्वों (बुनियादी ढाँचे) की उपस्थिति के बिना बंधक ऋण संस्थानों की प्रणाली का प्रभावी कामकाज असंभव है। बंधक ऋण की विशिष्टता इसका मूल्यांकन, बीमा और रियल एस्टेट टर्नओवर के पंजीकरण के साथ-साथ बंधक ऋण के लिए द्वितीयक बाजार के साथ घनिष्ठ संबंध है। इस संबंध में, देश में उपस्थिति के बिना बंधक संस्थानों की प्रणाली का कामकाज असंभव है:

• रियल एस्टेट टर्नओवर पंजीकरण प्रणाली;
• बीमा संगठन (कंपनियाँ);
• अचल संपत्ति के मूल्य का आकलन करने में पेशेवर रूप से शामिल संगठन।

बंधक ऋण प्रणाली का विकसित बुनियादी ढांचा बंधक संचालन की दक्षता सुनिश्चित करता है और बंधक ऋण देने वाली संस्थाओं के अधिकारों की सुरक्षा बढ़ाता है।