Karakteristike hipotekarnih stambenih kredita. Koncept hipoteke: suština, vrste, učesnici i algoritam za pružanje socijalne vrste hipoteke

15.02.202427.05.2017

Trenutno postoji nekoliko gledišta o konceptu hipoteke. Zakon Ruske Federacije od 29. maja 1992. br. 2872-1 (sa izmjenama i dopunama od 30. decembra 2008., sa izmjenama i dopunama od 21. novembra 2011.) „O zalogi“ (Zakon o zalozi) (član 42. „Koncept hipoteke“ ) kaže: „Hipoteka se priznaje kao zaloga preduzeća, objekta, zgrade, objekta ili drugog objekta koji je direktno povezan sa zemljištem, zajedno sa pripadajućom zemljišnom parcelom ili pravom korišćenja. U Zakonu o hipoteci, “hipoteka” znači “hipoteka nad nekretninama”. Važno je napomenuti da se prema Zakonu o hipoteci hipoteka može osigurati ne samo obavezom vraćanja kredita, već i kreditom, zakupom, ugovorom, štetom i drugim obavezama.

Posebna literatura pruža širok spektar definicija ovog pojma - hipoteka. U nekim slučajevima, ova definicija se, za razliku od Zakona o hipoteci, sastoji od nekoliko koncepata: hipoteka se objašnjava kao zaloga nepokretnosti; kredit izdat uz takav kolateral, kao i odgovarajući dokument (hipoteka). Ovo prošireno tumačenje pojma očigledno odražava njegovu praktičnu upotrebu u govoru i poslovanju, uglavnom u zapadnim zemljama. U praksi govorimo o prijevodu koncepta koji je svojstven izvornim riječima (engleske riječi “hipothecation” i “mortgage” na ruski su prevedene jednom riječju “hipoteka”, a u smislu “zalog” obje riječi su koristi se uz određene pravne razlike, au konceptu hipoteka - samo "hipoteka").

Drugi izvori daju uski koncept hipoteke kao „zaloga nekretnine u svrhu dobijanja kredita, hipoteke“ ili, još preciznije, nužno „dugoročni zajam“. Čini se da u ovakvim definicijama postoji nezakonito ograničenje pojma koji se razmatra, „odsjecanje“ dijela njegove suštine i otežavanje razmatranja.

Pravna komponenta hipoteke nije uvijek jasno definirana. Dakle, Ruska bankarska enciklopedija sadrži sljedeću definiciju: „Hipoteka (engleski: Hipothecation) je oblik zaloga robe u kojem zajmoprimac zadržava posjed i vlasništvo nad založenim predmetom. Ovo tumačenje nije tipično za zemlje građanskog prava (Rusija je jedna od njih), u kojima se koncept „hipoteke“ odnosi samo na nekretnine.

Ponekad se hipoteka definira kao vrsta zaloga nekretnine: „Hipoteka je vrsta zaloga nekretnine u svrhu dobijanja kredita.“ Izostavljajući nepotrebno pojašnjenje svrhe hipoteke, napominjemo da se u Rusiji na nekretnine primjenjuje samo jedna vrsta kolaterala - hipoteka; Dakle, trenutno nema potrebe da se hipoteka definiše kao vrsta zaloga nepokretnosti. Međutim, u nekim zemljama građanskog prava postoji nekoliko vrsta prava na nepokretnostima pod hipotekom.

Potrebno je razlikovati pojmove „hipoteka“, „hipotekarni kredit“, „hipotekarni kredit“.

Hipotekarni kredit je sastavni element poslovanja komercijalnih banaka. Hipotekarni kredit ima za cilj da zadovolji stambene potrebe kao komponentu životnog standarda stanovništva.

Hipotekarni kredit je dugoročni kredit koji banka izdaje zajmoprimcu za kupovinu nekretnine uz njeno obezbjeđenje ili za učešće u zajedničkoj izgradnji projekta nekretnine uz obezbjeđenje prava učešća u zajedničkoj izgradnji, izdat u na zakonom propisan način, uz naknadnu upis zaloge nekretnine nakon puštanja u rad.

Osnov za nastanak hipoteke je ugovor o zalozi nepokretnosti, prema kojem jedna strana - hipotekarni povjerilac, koji je povjerilac po obavezi osiguranoj hipotekom, ima pravo na namirenje svojih potraživanja prema dužnika po ovoj obavezi iz vrednosti založene nepokretnosti druge strane - zalogodavca prvenstveno pred ostalim poveriocima hipotekara. Potrebno je razlikovati hipotekarni kredit od samog kredita. Kredit je pozajmljivanje novca ili robe pod uslovima otplate i, po pravilu, uz plaćanje kamate. Hipotekarni kredit je način privlačenja finansijskih sredstava u obliku kredita osiguranih nekretninama. Prema Zakonu o zalogi, sredstva obezbeđenja hipotekarnog kredita mogu biti: zgrade i objekti, institucionalne jedinice svih sektora privrede, koji se smatraju jedinstvenim imovinskim kompleksima, stambene zgrade, stanovi, delovi stambenih zgrada i dr. Predmet obezbeđenja ne može biti predmet obezbeđenja. su: državni i šumski fondovi, zemljište uz državnu granicu i drugi objekti čiji je zalog zabranjen saveznim zakonom. Dakle, hipotekarni kredit je zajam koji se odlikuje nizom karakteristika koje se odnose na potrebu pružanja dodatne zaštite prava hipotekarnog povjerioca kroz državnu registraciju hipoteke i njegovu sposobnost održavanja potrošačke imovine kao objekta nekretnine za dugo vrijeme.

Tradicionalno, hipotekarni kredit se smatra manje rizičnim poslom u poređenju sa konvencionalnim kreditiranjem preduzeća i pojedinaca. Istovremeno, glavni argument u prilog ovoj tvrdnji je “pouzdanost” kolaterala za kredite – nekretnine, koje su “uvijek u vrijednosti”. Rizik zapravo ne nestaje kada se imovina prihvati kao kolateral, čak i ako vrijednost otplate kredita znatno premašuje iznos otplata po kreditu: može vrlo brzo depresirati, dok će potražnja nepredvidivo reagirati, što povećava rizik od poteškoća s prodaja kolaterala. Rizici hipotekarne aktivnosti prikazani su u tabeli. 1.2 i na sl. 2.

Tabela 1.2 - Rizici hipoteke na primarnom stanovanju

Rizici osiguranja	Moguće posljedice rizika za nosioce hipoteka
		Developer	Investitor
1. Smanjene kamatne stope na kredite				Gubitak dijela investicije. prihod zbog istovremenog smanjenja ulaganja. stope
2. Povećanje kamatnih stopa na kredite	Gubitak nekih klijenata	Nemogućnost plaćanja hipotekarnog kredita	Povećanje troškova izgradnje i povećanje vremena
3. Povećanje (smanjenje) kursa rublje		Dobit ili gubitak u zavisnosti od valute kredita	Gubici ili profiti u zavisnosti od valute kredita	Gubici ili profiti u zavisnosti od valute ulaganja
4. Smanjena likvidnost i gubitak kolaterala	Gubitak kredita		Gubitak prihoda
5. Povećanje vremenskog okvira za registraciju imovine	Gubitak dijela prihoda od kredita	Dodatni troškovi	Gubitak dijela prihoda	Gubitak dijela prihoda od ulaganja
6. Smanjena solventnost zajmoprimaca	Gubitak prihoda, gubitak kredita	Gubitak stečene imovine, dodatni troškovi	Gubitak nekog ili cijelog prihoda	Gubitak dijela ili cijelog prihoda od ulaganja

Postoje četiri glavna aktera na tržištu hipoteka: zajmoprimac, zajmodavac, investitor i vlada. Zajmoprimci (hipotekari) su fizička i pravna lica koja su aplicirala za kredit i dobila ga. Zajmoprimci dobrovoljno obezbjeđuju stambene jedinice koje već posjeduju i koje su kupili uz sredstva kredita kao kolateral. Zajmodavci su banke (kreditne organizacije) i druga pravna lica koja daju hipotekarne kredite zajmoprimcima u skladu sa zakonom utvrđenim zakonom. Investitori su pravna i fizička lica koja kupuju hipotekarne hartije od vrijednosti koje imitiraju zajmodavci ili operateri sekundarnog tržišta. To uključuje investicione fondove, osiguravajuća društva i zajedničke fondove. Vlada stvara uslove za pouzdano funkcionisanje sistema hipotekarnih kredita, vrši nadzor nad aktivnostima zajmodavaca i pomaže određenim grupama stanovništva u kupovini stambenog prostora.

Na tržištu hipotekarnih kredita postoji i mnogo sekundarnih učesnika, kao što su prodavci stanova, operateri na sekundarnom tržištu hipotekarnih kredita (agencije za hipotekarne kredite), državni organi za registraciju prava na nekretninama i transakcijama sa njima, osiguravajuća društva, procjenitelji i firme za nekretnine. Prodavci stambenog prostora su fizička i pravna lica koja prodaju stambene prostore koji su u njihovom vlasništvu ili pripadaju drugim fizičkim ili pravnim licima. Operateri sekundarnog tržišta su specijalizovane organizacije koje refinansiraju kredite. Osiguravajuća društva pružaju osiguranje imovine (osiguranje stanovanja pod hipotekom), lično osiguranje za zajmoprimce i osiguranje od građanske odgovornosti za učesnike na tržištu hipoteka. Procjenitelji su pravna i fizička lica koja imaju pravo da izvrše stručnu procjenu stambenog prostora koji je predmet obezbjeđenja hipotekarnog kredita. Firme za nekretnine su pravna lica, profesionalni posrednici na tržištu kupovine i prodaje nekretnina. Infrastrukturne veze sistema hipotekarnih kredita - notari, usluge pasoša, organi starateljstva, pravni savjeti itd.

Ruska shema hipotekarnih kredita bliska je američkom dvoslojnom modelu (o kojoj je gore bilo riječi), iako se ne može reći da ga u potpunosti kopira. Međutim, nedugo prije izbijanja globalne krize, kod nas su se počeli pojavljivati opasni trendovi, na primjer, ponuda hipotekarnih kredita za 100% vrijednosti kolaterala. Od situacije slične američkoj spasila nas je činjenica da je u Rusiji obim hipoteka samo 2-3% BDP-a, dok je u SAD višestruko veći.

Ako procijenimo sistem hipotekarnih kredita u cjelini, možemo izdvojiti sljedeće prednosti: ? mogućnost da odmah živite u novom stanu ili kući; ? stanovanje odmah postaje vlasništvo, možete se u njega upisati; ? sigurnost je osigurana ugovorima o osiguranju; ? zajmoprimcu se obezbjeđuje odbitak poreza na imovinu; ? dugi rok kredita ne čini otplate prevelikim; ? U nekim područjima postoji socijalna hipoteka. Nedostaci hipoteke su: ? preplata za stan može dostići 100% ili više (godišnji iznosi obaveznog osiguranja, usluge procjenitelja, notara, naknada banci za obradu zahtjeva, naknada za vođenje računa kredita, itd.); ? postoje mnogi zahtjevi hipotekarnih banaka za zajmoprimca (potvrda prihoda, registracija i državljanstvo, žiranti, određeni staž na jednom mjestu, itd.); Ipak, prednosti hipotekarnog kreditiranja omogućile su ovom sektoru tržišta da se aktivno razvija do septembra 2008. Globalna finansijska kriza koja se dogodila u septembru 2008. je prvenstveno pogodila hipoteke. Mnoge banke su smanjile svoje hipotekarne programe, one koje su nastavile da rade sa hipotekama značajno su revidirale uslove programa (povećane su stope i visina učešća, pooštreni zahtevi za zajmoprimca, finansirani su uglavnom samo objekti sekundarnog tržišta itd. ). Međutim, država je podržala hipotekarne banke, što je omogućilo bankama da riješe krizu likvidnosti i vodilo je već 2009-2010. oživljavanju hipoteka kao alata za rješavanje stambenih problema.

Tokom krize, udio stambenih objekata kupljenih u okviru hipotekarnih programa na primarnom tržištu značajno je „pao”: sa 16-18% u 2008. na 8-10% u 2009. godini. Prema analitičkom centru AHML, sada je ovaj omjer 13-15%.

Trenutno možemo uočiti stalni trend rasta obima hipotekarnih kredita. Sada možemo reći da je nivo prije krize ne samo postignut, već i premašen.

Ovaj rast je rezultat nekoliko trendova odjednom: psihološke napetosti su nestale u društvu, ljudi su postali sigurniji da gledaju u budućnost, programeri povećavaju obim izgradnje, a finansijske institucije donose sve više novih ponuda na tržište. Na primjer, samo u Volgogradu oko 30 banaka promoviše hipotekarne usluge, a većina njih ima nekoliko programa kreditiranja. Drugi faktor koji je direktno uticao na povećanje obima izdatih hipotekarnih kredita bilo je ublažavanje zahtjeva za zajmoprimce. Među novim trendovima na tržištu stambenih hipotekarnih kredita, vrijedi istaknuti činjenicu da se po prvi put nakon dosta dugo vremena upoređuje omjer potražnje za primarnim i sekundarnim stanovanjem. To je uglavnom zbog starenja sekundarnog stambenog fonda, a ljudi, koji su odlučili da podignu hipoteku, sve više biraju nove stanove.

Na osnovu navedenog dolazimo do sljedećih zaključaka.

Definišući sadržaj pojma „hipoteka“ je „zalog na nepokretnosti“, budući da je ostalo, kako široko („hipoteka“, „kredit obezbeđen nekretninom“) i usko („zalog imovine za obezbeđenje dugoročnog kredita“). ”) tumačenja su izvedene radnje ili aspekti takvog sadržaja. Stoga je najispravniji zakonski utvrđen koncept hipoteke, a ubuduće će se u ovom radu, prilikom razmatranja hipotekarnog kredita, koristiti zakonski utvrđena definicija hipoteke kao zaloga nepokretnosti radi osiguranja bilo kakvih obaveza. Trenutno je razvoj sistema hipotekarnih kredita najperspektivniji način za rješavanje stambenog problema. Hipoteka je vrsta obezbeđenja imovine koja služi kao obezbeđenje za korišćenje glavne novčane obaveze; predmet su mu uvijek nekretnine. Najčešće se hipoteke koriste za osiguranje kreditnih ugovora s bankama.

Nažalost, samo mali broj porodica može kupiti stambeni prostor ličnim sredstvima. Mnogi ljudi razmišljaju o apliciranju za hipotekarni kredit. Koji uslovi moraju biti ispunjeni i pod kojim uslovima možete dobiti hipoteku u Rusiji? Naravno, svaki kredit za kupovinu stambenog prostora od svake banke ima svoje karakteristike, ali se ipak mogu izdvojiti opšte tačke. Dakle, danas ćemo govoriti o glavnim uslovima za davanje hipotekarnog kredita.

Državljanstvo i registracija

Gotovo sve banke spremne su kreditirati samo građane Ruske Federacije. Prvi dokument koji se nalazi na svim listama potrebnih dokumenata je pasoš. Posjedovanje stalne boravišne dozvole nije uvijek uslov. Sam hipotekarni kredit podrazumijeva činjenicu da će zajmoprimac nakon transakcije kredita promijeniti mjesto stanovanja. Međutim, mnogi zajmodavci zahtijevaju barem privremenu registraciju u regiji u kojoj posluje strukturna jedinica banke.

Dob

U prosjeku, zajmoprimac mora imati najmanje 21 godinu i ne više od 65 godina. Ali postoje banke koje su spremne da prošire ove starosne granice. Na primjer, možete dobiti kredit od Sberbanke i prije 75. rođendana. Ali vrijedi zapamtiti da se starosna ograničenja odnose na datum isteka ugovora o kreditu, a ne na datum njegovog zaključenja. Dakle, ako zajmoprimac želi da dobije kredit na 20 godina, onda na dan primanja kredita ne bi trebalo da ima više od 45 godina.

Senioritet

Uslovi za dužinu radnog iskustva vezani su za činjenicu da banka želi da proceni stabilnost primanja dužnika. Tipično, radni staž na posljednjoj poziciji ne bi trebao biti kraći od 6 mjeseci. Važan je i ukupan radni staž i njegov kontinuitet. Ove informacije daju zajmodavcu razumijevanje prirode radnog iskustva potencijalnog zajmoprimca.

Nivo prihoda i dokumentovani dokazi

Potreban prihod zavisi od iznosa traženog kredita. U ovom slučaju, zajmodavci mogu postaviti minimalni prag. Često možete pronaći broj u veličini 30.000 rubalja.

Banka može tražiti potvrdu zarada kako u Obrascu poreza na dohodak-2 tako iu svom obrascu. Zajmoprimac svoju penziju mora potvrditi potvrdom iz penzionog fonda. Jedini izuzetak mogu biti slučajevi kada se transferi vrše na karticu otvorenu u istoj banci.

Mogu se uzeti u obzir i drugi prihodi. Na primjer, ako govorimo o zakupu, onda je potrebno obezbijediti odgovarajući ugovor. Ako postoji depozit sa mjesečnom otplatom kamate - ugovor o bankovnom depozitu. Banke mogu uzeti u obzir prihode klijenta na individualnoj osnovi, kao i zatražiti dodatnu dokumentaciju.

Nedostatak službenih prihoda nije nepremostiva prepreka za dobijanje hipoteke. Ali u takvoj situaciji, u pravilu, banka neće osigurati više od 50% troškova stanovanja.

Žiranti i sudužnici

Da bi se povećale šanse da će banka odobriti kredit, bolje je uključiti sudužnike ili žirante. Kao jemac može biti svako solventno lice koje ispunjava uslove banke. Po pravilu, samo bliski srodnik može biti suzajmoprimac. Ako je potencijalni zajmoprimac u braku, tada je sastavljanje ugovora o garanciji ili potpisivanje ugovora o kreditu kao sudužnika za supružnika obavezno u gotovo svim bankama.

Početna naknada

IN Prosječna uplata na hipotekarne kredite u ruskim bankama je 20-30%. Postoje posebne ponude sa doprinosom od 15%. Vrlo je teško dobiti klasičnu hipoteku u iznosu od 100% vrijednosti kredita. Najvjerovatnije će biti riječi o zasebnim programima vezanim za kupovinu stana u novoj zgradi, čija je izgradnja održana uz učešće iste banke ili povezanih struktura.

Potencijalnom zajmoprimcu se može ponuditi alternativna opcija. Najčešći način za dobijanje hipoteke bez ličnih sredstava je davanje dodatnog kolaterala. Ova opcija je pogodnija za osobe koje već posjeduju neku nekretninu, ali žele poboljšati svoje životne uvjete korištenjem kreditnih sredstava.

Druga opcija je podizanje potrošačkog kredita za plaćanje naknade. Ova metoda zahtijeva znatan iznos prihoda za zajmoprimca i članove njegove porodice, jer će morati servisirati dva kredita nekoliko godina.

Kamatna stopa

Kamatna stopa je u prosjeku u rasponu od 12-14%. Banke nude niže kamate u sklopu pojedinačnih promocija, koje uglavnom pružaju mogućnost kupovine novog stambenog prostora.

Danas se najniže kamate mogu naći u bankama koje posluju u okviru državnog programa podrške hipotekarnom kreditiranju.

Kreditni rok

Maksimalni mogući rok kredita koji ruske banke danas nude je 30 godina. Ali zajmoprimac ima pravo da izabere bilo koji rok koji odgovara njegovoj dobi i pri kojem je veličina plaćanja u korelaciji sa prihodima. Obično banke sklapaju ugovore samo na periode koji su djeljivi sa 12 mjeseci.

Osiguranje

Prema važećem zakonodavstvu, zajmoprimac mora osigurati samo nekretnine. Lista rizika obično uključuje požar, poplavu, uništenje pod drugim okolnostima, kao i nezakonite radnje trećih lica.

Takođe, skoro sve finansijske institucije zahtevaju zaključivanje ugovora o životnom i invalidskom osiguranju za zajmoprimca. On ima pravo da to odbije. Ali tada banka izdaje kredit po višoj kamatnoj stopi. Obično govorimo o razlici od 1-1,5%.

Treći ugovor koji banka može zahtijevati da zaključi je osiguranje vlasništva. Pruža zaštitu od gubitka prava na nekretninu. Pitanje ovakvog osiguranja postavlja se kada nije nastupila zastarelost nakon sticanja vlasništva od strane prodavca.

Nekretnina

Najpopularniji objekt hipotekarnog kredita je stan na sekundarnom tržištu. Velika i raznovrsna ponuda ovakvih stanova dovela je do toga da se potencijalni zajmoprimci najčešće obraćaju banci upravo radi takve kupovine.

Postoji i mnogo banaka koje posluju na primarnom tržištu kreditiranja nekretnina. Štaviše, može se govoriti i o kućama koje su puštene u funkciju i o onima koje su u izgradnji. U potonjem slučaju, banka će najvjerovatnije ponuditi ograničenu listu programera s kojima su uspostavljena partnerstva i koji su provjereni.

Kredit za kupovinu kuće sa zemljištem nije toliko popularan među ruskim bankama. Izuzetak su samo nove kuće u vikend naselju sa kompletnom dokumentacijom. Nespremnost da se pozajmljuje privatnim zgradama je uglavnom zbog problema sa zemljištem. Nakon detaljnijeg pregleda dokumenata, često se pojavljuju problemi koji povećavaju rizik od gubitka kolaterala za banku.

Posebni slučajevi

Osim uobičajene hipoteke na stan ili kuću, novac se može uzeti i za kupovinu drugih nekretnina. Obično je riječ o kupovini garaže, parkirnog mjesta, prostorije u zajedničkom stanu ili udjela u stanu. Malo banaka nudi takve programe. Njihovo dobijanje uključuje puno papirologije, jer se kreditna transakcija ne može nazvati standardnom, a banka može dugo pregledavati dokumente.

Pronalaženje najbolje banke za individualnog preduzetnika znači uštedu na troškovima korišćenja računa. Finansijske institucije pogodne za mala preduzeća ne nude samo minimalnu ponudu

Profitabilni depoziti - 10 najboljih ponuda na tržištu

Kako staviti novac pod kamatu što je moguće profitabilnije Da biste isplatili novac, potrebno je ispravno procijeniti situaciju na bankarskom tržištu, uporediti ponude

Obavezno osiguranje depozita je poseban sistem koji osigurava da deponenti dobiju sredstva pohranjena na depozitima kada se banci oduzme dozvola ili kada

Da li je moguće otvoriti 2 ili više depozita u jednoj banci?

Želite li sav svoj novac staviti u jednu banku? Ovo može izgledati kao dobra ideja, ali hajde da pokušamo da shvatimo da li je to moguće. Da li je dozvoljeno otvoriti dva identična

Najprofitabilniji depoziti za penzionere: 14 ponuda banaka

Najveće ruske banke nude profitabilne depozite za penzionere: VTB, Gazprombank, Post Bank, Sberbank i druge. U prosjeku, investitori će moći dobiti 5,35-9

Koja je osnovna razlika između kredita i kredita: 7 razlika

Suština kredita i njegove najvažnije razlike od zajma Iako se vrlo često kredit i zajam (ili zaduživanje) smatraju nečim sinonimom, postoje razlike između ova dva pojma. O

Gdje dobiti kredit bez kamate: 15 trenutnih opcija

Gdje dobiti kredit bez kamate: možete dobiti mikrokredit ili na rate, dobiti bankovnu karticu. Kompetentan rad s kreditnim proizvodima omogućit će vam rješavanje vlastitih problema,

Diferencirana i anuitetna plaćanja: prednosti i nedostaci, karakteristike, poređenje

Zajmoprimci gotovo uvijek otplaćuju kredite u jednakim (tj. anuitetnim) plaćanjima. Zapravo, mjesečni doprinosi mogu biti različiti - od viših do nižih (tj. diferencirani

Banke koje daju kredite za otplatu drugih kredita

Usluga refinansiranja vam omogućava da podignete novi kredit kako biste otplatili postojeći (ili postojeće). Dakle, možete ili kombinirati postojeće kredite ili vratiti postojeće.

Zašto banke ne daju kredite i šta da rade po tom pitanju: odgovori 2019

Kad ti jedna banka ne da kredit, šteta je. Kada svi odbiju, važno je analizirati razloge odbijanja i učiniti sve da se to ne ponovi. Većina

Izraz “hipoteka” dolazi iz grčkog jezika i znači kolateral. Ako govorimo o hipoteci u odnosu na nekretninu, onda govorimo, prije svega, o kreditu koji se izdaje uz osiguranje nekretnine. Ako se kredit ne otplati, banka prodaje kolateral i vraća svoj novac.

Pozitivni aspekti hipoteke

Ako je vaš cilj kupovina kuće, naravno da vam je za to potreban novac. Kada nemate dovoljno novca, morate uzeti kredit. Kada se obratite banci za novac, možete dobiti ponudu i hipotekarnog i nehipotekarnog kredita. Uz hipoteku na nepokretnosti, stan se odmah upisuje kao vlasništvo osobe koja ga kupuje. Čak i ako uplata nije izvršena u potpunosti, banka ne može oduzeti ovu imovinu zajmoprimcu.

Prilikom kupovine stana na kredit možete ostvariti dodatne porezne olakšice. Beneficije se isplaćuju zajmoprimcu zbog činjenice da je kredit utrošen na kupovinu ili izgradnju stambenog prostora i predstavlja ciljani kredit.

Karakteristike dobijanja hipoteke

Banci su potrebne garancije da ćete moći da vratite pozajmljeni iznos i kamatu na kredit. Zato ćete, prije nego što banka da novac, morati proći čitavu proceduru i odgovoriti na mnoga pitanja. Na kraju krajeva, banka preuzima rizik. Prije svega, banku kreditor će zanimati koliki su prihodi zajmoprimca. Zajmoprimac će morati potrošiti oko pola vašeg prihoda da smanji dug banci i plati mjesečnu kamatu. I što je veća plata na dan prijema kredita, veći iznos kredita zajmoprimac može dobiti.

Banka će pitati i: “Koju cijenu želite kupiti za stan i koliko po danu možete platiti kao kaparu?” I što manje novca zajmoprimac može staviti za učešće, veći je postotak koji se plaća na hipoteku.

Neke banke koje se bave hipotekama uzimaju u obzir samo one prihode koji su zvanično primljeni. Ostale banke su spremne da svu dodatnu zaradu uključe u vaš ukupni prihod. Na primjer, ako se neka nekretnina iznajmljuje, takav prihod ponekad može premašiti vaš osnovni prihod. Ali ako u vrijeme kredita zajmoprimac nigdje ne radi, sigurno neće dobiti novac od banke, čak i ako ima dodatnih prihoda. U svakom slučaju morate biti formalni na poslu. Ali, ako radi manje od šest mjeseci, onda ni on nije uključen u obim dobijanja hipotekarnog kredita.

Osim toga, mnoge banke zahtijevaju žirante da bi dobili hipoteku. Ako zajmoprimac ne može da otplati kredit, banka će ga naplatiti od žiranata. A ako im se ništa ne može uzeti, onda će stan biti prodat putem suda. A sredstvima dobijenim od ove prodaje banka će pokriti svoje gubitke. Broj žiranata direktno zavisi od visine kredita. I što su veći prihodi žiranata, veći iznos hipotekarnog kredita možete dobiti.

Najsigurniji korak za početak je posjeta kompaniji za nekretnine, koja djeluje kao svojevrsni posrednik na tržištu nekretnina. Sklapanjem ugovora sa njom klijent će dobiti iskusnog i kompetentnog stručnjaka u pomoć. Prodavac će pratiti transakciju i upozoriti na sve moguće „podtoke“. Realtor je taj koji će moći savjetovati pravu banku koja će odgovarati konkretnom klijentu i reći mu kako da se ponaša kako bi bio siguran da dobije kredit.

Vrlo često banke daju hipotekarni kredit, uzimajući u obzir iznos primljenih sredstava ne samo za samog zajmoprimca, već i za prihod cijele njegove porodice. U skladu sa Porodičnim zakonikom, pri podnošenju zahtjeva za hipoteku, banke smatraju supružnike sudužnicima, ili jedan od njih može biti jemac za drugog. Ovo je od koristi za onoga ko podiže kredit, jer je ukupni prihod uvijek veći od prihoda jednog od supružnika i, shodno tome, banka će moći dati veći iznos kredita. Ali, ako u trenutku kada želite da podnesete zahtev za hipoteku, jedan od supružnika nema prihode, onda banka ima pravo da ga smatra izdržavanim i odbije minimalni životni minimum po osobi mesečno od podataka o prihodima. . A na osnovu primljenog iznosa, izračunat će se iznos datog hipotekarnog kredita. Ukupan iznos kredita se izračunava uzimajući u obzir prihode zajmoprimca, troškovi života se odbijaju za svakog izdržavanog lica mjesečno, što znači smanjenje iznosa kredita u prosjeku za 3-5 hiljada dolara.

Pored svega navedenog, na iznos hipotekarnog kredita koji banka daje, može uticati i dužina rada na kraju, obrazovanje korisnika kredita, godine i još mnogo toga.

Rizici hipotekarnog kredita

Hipoteka u našoj zemlji nije samo isplativa, već i rizična. Štaviše, ovo je rizičan posao ne samo za one koji posuđuju novac, već i za one koji su zajmodavci. Na kraju krajeva, rusko zakonodavstvo u pitanjima koja se odnose na hipoteke još uvijek je nesavršeno i zahtijeva poboljšanje određenih pravnih pitanja. Inflacija i promene kursa doprinose nepredvidivosti ekonomske situacije u našoj zemlji iu narednim godinama, a da ne govorimo o narednim decenijama. Da biste se prijavili za hipotekarni kredit kod banke, potrebno je unaprijed procijeniti vlastite snage i mogućnosti, a bolje je da se osigurate od raznih vrsta rizika.

Rizici zajmoprimca. Ako se tržišne cijene stanova naglo smanje, onda, koliko god to čudno zvučalo, to nije uvijek dobro (tržišni rizik). Uključujući i za vas kao zajmoprimca. Uostalom, kada kupujete stan uz pomoć hipoteke, ne očekujete da će cijena pasti. U tom slučaju morate dosta preplatiti za životni prostor koji dobijete. U ovom slučaju ni banka nije zadovoljna. Ukoliko iz bilo kog razloga ne budete u mogućnosti da izvršite svoje hipotekarne obaveze, banka neće moći da nadoknadi troškove koje je imala prilikom davanja kredita, jer će se i cena imovine pod hipotekom značajno smanjiti.

Još jedan rizik koji vas čeka prilikom apliciranja za hipoteku povezan je sa promjenama kursa. Na ruskom hipotekarnom tržištu, svi krediti se daju u dolarima. Uzimate kredit u dolarima i morate ga otplaćivati u dolarima. Međutim, malo ljudi u našoj zemlji prima plate u ovoj valuti, a zakon naše zemlje to zabranjuje.

Gotovo je nemoguće samostalno izračunati mogućnost ovakvog rizika, a samim tim i prilično teško zaštititi svoje prihode. U većini ovakvih slučajeva preporučuje se da se ovo pitanje obrati posebnim brokerskim kućama. Rizici zajmodavca. Prije svega, kada podnose zahtjev za hipoteku, zajmodavci se suočavaju s rizikom promjene kamatnih stopa. A ovo je sasvim moguće. To se dešava jer se stopa inflacije može stalno mijenjati. Za zajmodavca, ovaj rizik je smanjenje profitabilnosti hipoteke. Prvo, rastuća inflacija „jede“ dio profita koji zajmodavac očekuje da dobije. Drugo, rizik banke se izražava u mogućnosti prijevremene otplate hipotekarnog kredita od strane zajmoprimca.

U standardnoj opciji hipoteke, kamata plaćena na primljeni kredit je fiksna za cijeli rok. Ali ova opcija je najbolja ako je stopa inflacije niska. Ako tokom čitavog perioda pozajmice dođe do povećanja nivoa inflacije, onda zajmodavac možda neće vratiti novac koji je pozajmio zajmoprimcu.

U ovoj opciji banke se osiguravaju od svih rizika povezanih sa mogućom inflacijom. U ovom slučaju koriste se različite opcije kredita u kojima postoje varijabilne kamatne stope. Ali takve stope je veoma teško izračunati i ne odražavaju uvijek tačno nivo postojeće inflacije. Upravo iz tog razloga, da bi se privukli zajmoprimci za ovu vrstu kredita, kamatne stope na njega se određuju niže nego na kredit sa fiksnom kamatnom stopom.

Rizik neplaćanja ili kašnjenja u plaćanju, takozvani kreditni rizik, prirodno je opasan za zajmodavca. Uostalom, on je taj koji možda neće dobiti prihod od hipoteke ako se zajmoprimac ispostavi da je kreditno nesposoban.

Stručnjaci izračunavaju ovaj rizik u najranijim fazama podnošenja zahtjeva za hipoteku, određujući uslove kredita i iznos očekivanih plaćanja. Sva buduća iznenađenja možete predvidjeti uz pomoć specijalnih servisa koji provjeravaju kreditnu sposobnost osobe koja želi da aplicira za hipotekarni kredit kod banke. U cilju smanjenja kreditnog rizika koriste se određena ograničenja. Na primjer, mjesečna isplata ne bi trebala prelaziti 30-40% mjesečnog prihoda zajmoprimca, iako je kredit izdat uz kolateral. Iako kolateral značajno smanjuje rizik da će banka izgubiti novac. Ali i ovdje postoje zamke i struje. U našoj zemlji postoji zakon po kojem se dužnici ne mogu deložirati iz stana koji je kolateral ako je taj stambeni prostor jedini koji ima zajmoprimac.

Za banku je značajan i rizik prijevremene otplate hipotekarnog kredita. U većini slučajeva banke vam dozvoljavaju prijevremenu otplatu kredita. Iako neki od njih predviđaju određene rokove u kojima je prijevremena otplata duga za vas nemoguća. Na kraju krajeva, prijevremena otplata podrazumijeva da zajmodavac dobije veliki iznos novca koji mora biti reinvestiran. Zajmodavac ne može unaprijed znati kada će doći do prijevremene otplate. A to se, po pravilu, dešava upravo u trenutku najnižih kamata.

Imovinski rizici spadaju u uslovnu grupu rizika, odnosno to su rizici koji se odnose na predmet kolaterala. Na primjer, rizik od oštećenja imovine. Ako stan koji je dat u zalog, na primjer, strada od požara i postane neupotrebljiv, onda u ovom slučaju obaveze zajmoprimca po hipoteci neće prestati. U ovom slučaju, rizici od imovinske štete podliježu osiguranju, a u slučaju osiguranog slučaja novac ne isplaćuje zajmoprimac, već osiguravajuće društvo u kojem je potonji osiguran.

Proračun finansijskih mogućnosti za hipotekarni kredit

Prvo, zajmoprimac mora imati dovoljno vlastitih sredstava da uplati učešće za kupljeni dom. Iznos ovog doprinosa može se kretati od 10 do 30% cijene stana. Ako takvog novca nema, onda i dalje možete dobiti hipotekarni kredit, ali će kamatna stopa na njega u ovom slučaju biti veća za 1-2 procentna poena, pa ćete morati računati na veće mjesečne otplate kredita.

Zatim, trebate uravnotežiti veličinu budućih mjesečnih plaćanja sa svojim stvarnim prihodima. I iako će banku zanimati i visina primanja korisnika kredita, potrebno je procijeniti da li je moguće priuštiti normalan život sa sredstvima koja će biti dostupna nakon plaćanja mjesečne rate stambenog kredita. Osim toga, svi znaju da se trenutno plate isplaćuju „u koverti“, odnosno da nisu nigdje zvanično registrovane. S jedne strane, to nije loše za zajmoprimca, jer je stvarni iznos njegovih primanja veći od onog koji je naznačen na potvrdi o plaći i on može sebi priuštiti da udobno živi od ovog novca. S druge strane, banka neće izdati željeni iznos ako se službeni prihod zajmoprimca smatra nedovoljnim za otplatu hipotekarnog kredita. Istina, u ovom slučaju postoji izlaz. Banka vam može izdati hipotekarni kredit, čak i bez potvrde vašeg zvaničnog prihoda, ali će u tom slučaju kamatna stopa biti viša za isti 1-2 procentna poena.

Osim toga, trebali biste očekivati da ćete morati platiti razne procedure prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekarni kredit: proviziju za prijenos novca, plaćanja osiguranja, usluge bilježnika i druge.

Hipotekarni kredit za povećanje prihoda

Hipotekarni kredit je uvijek dugoročan. Izdaje se nekoliko godina ili čak decenija. Stoga, osim finansijskih mogućnosti, trebali biste procijeniti i druge životne okolnosti, na primjer, razmisliti o svom poslu. I iako je nemoguće predvidjeti budućnost, pogotovo onu daleku, važno je i ovdje ispravno procijeniti svoje izglede.

Prvo je potrebno utvrditi koliko je rad stabilan. Koliko je preduzeće pouzdano ili koliko je stabilno poslovanje. Na kraju krajeva, ako je mjesto rada potencijalno „jednodnevno preduzeće“, tada zajmoprimac nakon nekog vremena može izgubiti posao, sredstva za život, kao i mogućnost otplate hipotekarnog kredita, a kao rezultat toga, nedavno kupljeno stanovanje.

Sasvim je moguće da zajmoprimac računa na brzo napredovanje na ljestvici karijere, a time i na povećanje svojih prihoda. Ili, recimo, prema proračunima, njegov posao će morati donijeti basnoslovnu zaradu za godinu dana. Ali u poslu ima mnogo zamki i svašta se može dogoditi, a napredovanje na ljestvici karijere možda neće doći iz mnogo razloga. Morate razmisliti o tome šta će se dogoditi ako vam se snovi ne ostvare. Uostalom, živjeti samo od snova i fantazija je, u najmanju ruku, nerazumno.

Hipotekarni kredit za porodicu

Također je važno pravilno procijeniti izglede za porodični život kada se odlučujete za hipotekarni kredit. Uostalom, ako zajmoprimac živi sa supružnikom, onda trošenjem gotovo cijele plate na otplatu kredita ne ugrožava porodični budžet, jer a njegova druga polovina nešto zaradi. Ali ako je brak, ne daj Bože, ugrožen, onda ne prijeti samo podjela imovine, već i nemogućnost otplate hipotekarnog kredita sa svim posljedicama koje iz toga proizlaze.

Ili, recimo, zajmoprimac čeka prinovu u porodici. I ovu činjenicu treba uzeti u obzir, jer je dijete novi član porodice, a troškovi za njega su čak i veći nego za odraslog člana domaćinstva.

Može doći i do situacije da zajmoprimcu finansijski pomažu roditelji, a on računa na njihovu pomoć u budućnosti, pa se ne brine da neće moći da otplati hipotekarni kredit. Ali životne okolnosti se mogu promijeniti, roditelji mogu, na primjer, otići u penziju i više neće moći pomoći.

I ovdje je nemoguće sve predvidjeti nekoliko godina unaprijed, ali treba barem realno sagledati stvari.

Očigledni načini da uštedite novac prilikom podizanja hipotekarnog kredita

Prilikom kompletiranja paketa dokumenata, zajmoprimac će morati platiti niz dodatnih usluga. Plaćanjem ovih usluga možete uštedjeti značajnu količinu novca. Na primjer, obrada zahtjeva za hipotekarni kredit u različitim bankama košta različito: od 100 do 200 dolara. Naknada za odobravanje kredita takođe može varirati od 1 do 4%. Stoga, ako je moguće, odaberite banku u kojoj su ove i druge usluge jeftinije.

Kamatna stopa na hipotekarni kredit u različitim bankama opet može biti različita i pametno je odabrati banku u kojoj je ta stopa niža kako biste u konačnici uštedjeli na otplati kamata na kredit. Isto se može reći i za usluge notara, nezavisnih procjenitelja i usluge osiguranja: njihova cijena u različitim institucijama može varirati. Ali ove metode štednje su očigledne, pa pogledajmo pobliže druge, manje očigledne načine štednje.

Kada traže odgovarajući stan, mnogi ljudi koriste usluge posrednika. Ove usluge, mora se reći, nisu jeftine, do 4% cijene stana. Međutim, možete sami potražiti odgovarajući smještaj. Međutim, da biste to učinili, morate imati dovoljno slobodnog vremena, kao i uložiti malo truda, ali će se isplatiti s kamatama. Budući da se, kao što znate, hipotekarni zajam izdaje na dugi period, ima smisla tražiti načine za smanjenje mjesečnih plaćanja, što može značajno uštedjeti. I takvi načini postoje.

Mehanizam otplate hipotekarnog kredita je takav da se prvo otplaćuje kamata na kredit, a tek onda sam kredit. Shodno tome, ako od prvih mjeseci plaćate kao mjesečnu uplatu iznos veći od onoga što je predviđeno ugovorom. Razlika će ići na otplatu ne kamate, već samog hipotekarnog kredita, što će dovesti do smanjenja iznosa glavnog duga, a samim tim i kamate na njega. Kamatna stopa zavisi od visine učešća i da li će ulog uopšte biti. Stoga, što više stavite kao kaparu, kasnije ćete više uštedjeti na mjesečnim uplatama.

Važnu ulogu igra i rok na koji se kredit izdaje. Što je duži rok, to je veća stopa. Stoga, ovdje moramo sve pažljivo odmjeriti. Ne treba težiti maksimalnom periodu. Uostalom, ako uzmete, na primjer, kredit na 10 godina, tada će mjesečne uplate biti, recimo, 1000 USD. Ako uzmemo isti hipotekarni kredit na 20 godina, onda će mjesečno otplaćivani iznos biti 800 USD. (cifre su uslovne, ali generalno govore da razlika u visini isplata neće biti značajna). Ali 800 USD moraćete da platite više od dvadeset godina, a 1000 - samo deset. Kao rezultat toga, nalazimo da će u slučaju hipotekarnog kredita na 10 godina, ukupan iznos otplate biti 120.000 cu, a sa rokom od 20 godina - 192.000 cu.

Izbor banke

Prva stvar na koju treba obratiti pažnju pri odabiru banke u kojoj će zajmoprimac uzeti kredit je, naravno, kamatna stopa na hipotekarni kredit. Naravno, što je niže, to bolje. O tome je već bilo riječi u prethodnim člancima i na tome se nećemo detaljno zadržavati. Međutim, postoji jedna važna stvar: kamatna stopa može biti fiksna ili promjenjiva, odnosno može se mijenjati tokom vremena. Neka vas ova prilika ne zavara. Uostalom, ako je, recimo, promjenjiva kamatna stopa postavljena u rasponu od 11 do 15%, zajmoprimac podsvjesno računa na niži nivo kamate, a banka, naravno, na viši. I iako niži nivo kamatnih stopa u ovom slučaju često izgleda vrlo atraktivno, takva transakcija može biti vrlo rizična.

Važan faktor pri odabiru banke je i veličina akontacije. Svjetska praksa je da njegova veličina obično iznosi 30% cijene stanovanja. Isti iznos utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Međutim, mnoge banke, kako bi privukle klijente, smanjuju iznos učešća. U tom slučaju, po pravilu, kamatna stopa na kredit postaje viša. Stoga, prilikom odabira banke, treba uporediti veličinu učešća i visinu kamatne stope.

Osim toga, različite banke imaju različite iznose dodatnih troškova za podnošenje zahtjeva za hipotekarni kredit (razgledanje zahtjeva, procjena nekretnine, otvaranje kreditnog računa i sl.).

Prilikom odabira hipotekarne banke, treba imati na umu i činjenicu da ne radi svaka banka sa hipotekama na primarnom tržištu nekretnina. To je razumljivo: pri ulaganju novca u novu zgradu, rizici se višestruko povećavaju. Na kraju krajeva, kuća može potrajati dosta vremena da se izgradi, a možda čak i ne bude završena; tokom perioda izgradnje, cijena stanova u njoj može se promijeniti, kako naviše, tako i nadole. Stoga većina domaćih banaka radije radi na sekundarnom tržištu nekretnina, jer je ono pouzdanije.

Prilikom odabira hipotekarne banke potrebno je zapitati se da li je takva operacija moguća u budućnosti, ili barem da li je moguća prijevremena otplata kredita. Ako postoji moratorijum na prijevremenu otplatu, koliko dugo važi? Važan faktor je i period na koji je banka spremna da izda hipotekarni kredit. Malo domaćih banaka će pristati da izdaju hipotekarni kredit na rok duži od 20 godina: vremena promjena i opšta nestabilnost uticala su na to. Stoga su ovakva dugoročna finansijska ulaganja generalno nepopularna u našoj zemlji. Maksimalni rok koji se realno može očekivati je 27 godina. Ali najčešće je rok na koji se daje hipotekarni kredit od 10 do 15 godina. No, budući da je riječ o rokovima, vrijedi napomenuti da prilikom odabira između različitih hipotekarnih banaka morate obratiti pažnju i na period za razmatranje zahtjeva za kredit. Može se kretati od 1 dana do 1 mjeseca.

Uslovi otplate hipotekarnog kredita

Otplata hipotekarnog kredita može se odvijati ili u jednakim dijelovima tokom cijelog perioda otplate (anuitetski kredit) ili u opadajućim ratama tokom vremena (diferencirani kredit). U slučaju diferenciranog kredita, prva uplata na njega (ne brkati se sa kaparom) će biti najveća. Tada će svaki mjesec iznos otplate hipoteke biti sve manji. Ako je zajmoprimac u mogućnosti, u skladu sa svojim finansijskim mogućnostima, mjesečno plaćati iznos koji je platio u prvom mjesecu, onda ovaj iznos može bezbedno da plaća kontinuirano, uprkos činjenici da je već u obavezi da plaća manje. Time će se skratiti period otplate hipotekarnog kredita. Osim toga, ukupan iznos otplate će biti smanjen zbog činjenice da će biti otplaćena ne samo kamata na hipotekarni kredit, već i dio glavnog duga. Naravno, gore opisani mehanizam plaćanja moguć je samo ako se banka ne protivi prijevremenoj otplati hipotekarnog kredita.

Uglavnom, praksa je da se banke, po pravilu, tome protive, jer u tom slučaju smanjenjem kamata gube dio dobiti. Ali, ipak, nedavne studije pokazuju da su prijevremene otplate hipotekarnih kredita u Rusiji široko rasprostranjene.

Obično, kada se podnese zahtjev za hipotekarni kredit, zajmoprimac dobija raspored plaćanja kredita. Različite banke mogu imati različite stavove prema poštivanju rokova otplate, ali je malo vjerovatno da će se nekome svidjeti ako se rokovi plaćanja sistematski krše. Kršenje uslova otplate hipotekarnog kredita može rezultirati kaznama. Stoga je važno uvijek zapamtiti ove rokove i striktno ih se pridržavati. Istovremeno, kako se ne biste našli u neprijatnoj situaciji, ne zaboravite da kasno uveče ili vikendom kasa banke možda neće raditi. Da bi se izbjegli takvi incidenti, ima smisla zaključiti ugovor sa poslodavcem da se iznos mjesečne isplate zadrži od plaće i bezgotovinski prebacuje banci kreditoru, ako je to, naravno, moguće.

Porezni odbici

Osim vlastitih prihoda, možete koristiti i druge izvore za otplatu hipotekarnog kredita, na primjer, porezne olakšice. Njegova suština je da prihod ruskog državljanina može biti oslobođen poreza na dohodak u iznosu koji je dodijeljen za izgradnju ili kupovinu gotovih stanova. Iznos poreskog odbitka može biti prilično značajan.

Da biste dobili poresku prijavu, potrebno je da poreskoj upravi predate relevantne dokumente (ugovor o kupoprodaji stambenog prostora, potvrde o otplati kredita i sl.), nakon čega će zajmoprimcu biti vraćen iznos preplaćenog poreza na dohodak u protekle kalendarske godine. I, naravno, poreske olakšice su relevantne samo za građane koji primaju “bijelu” platu, budući da primaoci “sive” plate ionako ne plaćaju porez.

Materinski kapital je alternativni izvor otplate hipotekarnog kredita

Kao što znate, od 1. januara 2007. godine u Rusiji je na snazi zakon o materinskom kapitalu. Prema ovom zakonu, žena koja rodi ili usvoji drugo i sljedeće dijete nakon 1. januara 2007. godine prima materinski kapital u iznosu od 250.000 rubalja. U narednim godinama, ovaj iznos će se promijeniti kako bi se prilagodio inflaciji. Dakle, isti taj materinski kapital može se koristiti u cijelosti ili djelimično za otplatu hipotekarnog kredita. Istina, tu mogućnost će biti moguće iskoristiti tek nakon 1. januara 2010. godine, jer zakon predviđa da je korištenje materinskog kapitala moguće tek nakon što dijete navrši 3 godine života. Ali ovaj način otplate hipotekarnog kredita ne treba otpisivati.

Ali pozajmljivanje je nemoguće bez ozbiljnog osiguranja interesa zajmodavca. Evolucija razvoja kreditiranja je to pokazala najefikasniji interesi poverioca može biti zaštićeni korištenjem kolaterala za nekretnine, zbog:

nekretnine su relativno malo izložene riziku smrti ili iznenadnog nestanka;
vrijednost nekretnina ima tendenciju stalnog rasta;
visoka cijena nekretnine i rizik od gubitka snažan su poticaj koji podstiče dužnika da tačno i blagovremeno ispunjava svoje obaveze prema poveriocu.

Jedan od alata za zaštitu interesa povjerilaca korištenjem kolaterala na nekretninama bila je hipoteka.

Hipoteka - pojam i suština

Izraz "hipoteka" u pravnom smislu obično pokriva dva koncepta:

Hipoteka kao pravni odnos je zalog nekretnine (zemljište, osnovna sredstva, zgrade, stambeni prostor) u svrhu dobijanja kredita.

Hipoteka kao zalog- podrazumijeva: dužnički instrument kojim se potvrđuju prava hipotekarnog povjerioca na nepokretnosti.

Hipotekarni kredit je kreditiranje osigurano nekretninama, odnosno kreditiranje korištenjem hipoteke kao obezbjeđenja za vraćanje kreditnih sredstava.

Ako se zajam ne otplati, zajmodavac postaje vlasnik nekretnine. Dakle, hipoteka je poseban oblik osiguranja kredita.

Karakteristike hipotekarnog kreditiranja:

hipoteka je zalog imovine;

dugoročna priroda hipotekarnog kredita (20 - 30 godina);
založena imovina ostaje, po pravilu, kod dužnika za vreme trajanja hipoteke;
Može se založiti samo ona imovina koja pripada zalogodavcu po pravu svojine ili privrednog upravljanja;
zakonodavna osnova za hipotekarno kreditiranje je založno pravo, na osnovu kojeg se sastavlja ugovor o hipoteci i vrši prodaja imovine koja se prenosi na zajmodavca;
razvoj hipotekarnog kreditiranja pretpostavlja prisustvo razvijene institucije za njegovu procjenu;
Hipotekarni kredit po pravilu obavljaju specijalizovane hipotekarne banke.

Učesnici u sistemu hipotekarnih kredita:

Hipotekarni dužnik je fizičko lice. ili pravno lice koje je dalo nekretninu kao kolateral za osiguranje svog duga.
Hipotekarni vjerovnik (hipotekarni zajmodavac) je pravno lice koje izdaje kredite osigurane nekretninama.

Pravna osnova hipotekarnog kreditiranja u Rusiji:

Federalni zakon Ruske Federacije „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)“ od 16. jula 1998. godine;
Federalni zakon Ruske Federacije „O aktivnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji“ od 29. jula 1998. godine.

Hipoteka podliježe državnoj registraciji od strane pravosudnih institucija u Jedinstvenom državnom registru prava na nepokretnostima.

Hipoteke i banke

Hipotekarne banke - specijalizirane banke koje pružaju dugoročne kredite osigurane nekretninama.

Prednosti hipotekarnog kreditiranja za banke:

relativno nizak rizik pri izdavanju kredita, jer su obezbeđeni nekretninama;
dugoročno kreditiranje oslobađa banke od privatnih pregovora sa klijentima;
hipotekarni krediti obezbeđuju banci potpuno stabilnu klijentelu;
hipotekama se može aktivno trgovati na sekundarnom tržištu, što omogućava banci da diverzifikuje svoj rizik prodajom hipoteke nakon izdavanja kredita.

Nedostaci hipotekarnog kreditiranja za banke:

potreba da se zadrže usko kvalifikovani stručnjaci - procjenitelji nekretnina, koji se predstavljaju kao kolateral, što povećava troškove banke;
dugoročno preusmjeravanje sredstava;
dugo trajanje kreditnog perioda predstavlja veliku prijetnju budućoj dobiti banke, jer je dinamiku tržišnih kamatnih stopa vrlo teško predvidjeti decenijama unaprijed.

Mehanizam hipotekarnog kreditiranja

Hipoteka je kredit dobijen na osnovu nekretnine.

Glavni dokumenti za dobijanje kredita, koji određuju odnos između zajmodavca i zajmoprimca, su ugovor o kreditu i ugovor o kolateralu.

Ugovor o kreditu utvrđuje svrhu dobijanja kredita, rok i veličinu kredita, postupak davanja i otplate kredita, instrumente kreditiranja (kamatu, uslove i učestalost njene promjene), uslove osiguranja kredita, način i oblik provjere obezbjeđenje i namjenska upotreba kredita, sankcije za nenamjensko korištenje i kašnjenje u otplati kredita, iznos i postupak plaćanja kazni, postupak raskida ugovora, dodatni uslovi po dogovoru između zajmodavca i zajmoprimca.

Ugovor o hipoteci utvrđuje oblik, veličinu i postupak obezbeđenja kredita.

Hipotekarni kolateral

Razvoj hipoteka pretpostavlja postojanje specifičnih vrsta hartija od vrijednosti - hipoteka i hipotekarnih obveznica.

Hipoteka- ovo je pravni akt o hipoteci (zalogi) na objektu nepokretnosti, kojim se potvrđuje puštanje objekta kao obezbeđenje kreditnih obaveza.

Predmet kolaterala su nekretnine koje služe kao osiguranje za obaveze zajmoprimca. Predmet kreditiranja je specifičan cilj. za koje je dat kredit.

Dakle, moguće su različite kombinacije predmeta kolaterala i predmeta pozajmljivanja. Na primjer: kredit za stambenu izgradnju osiguran zemljištem.

Mehanizam hipotekarnog kreditiranja značajno se razlikuje od mehanizma za generisanje kreditnih sredstava u poslovnoj banci. U razvijenim zemljama banka uglavnom stvara sredstva za odobravanje kredita prodajom hipotekarnih listova I sopstveni kapital.

hipotekarni listovi - To su dugoročne kolateralne obaveze banke, koje obezbjeđuju pouzdane (ili zbirne) hipotekarne kredite na koje se plaća fiksna kamata.

Hipotekarne listove prodaju hipotekarne banke na sekundarnom tržištu investitorima - drugim kreditnim institucijama (u nekim zemljama - svakom investitoru).

Sekundarno tržište je proces kupovine i prodaje hipotekarnih vrijednosnih papira izdatih na primarnom tržištu. Pružanje mogućnosti primarnim zajmodavcima da prodaju primarnu hipoteku i korištenje primljenog prihoda za davanje drugog zajma na istom tržištu je glavni zadatak hipotekarnog kapitala.

Ulaganja u hipotekarne zapise smatraju se pouzdanim ulaganjem kapitala, jer pored stabilnog prihoda od kamata, investitor ima garanciju od rizika hipoteke. Naravno, tržišna vrijednost založene imovine može vremenom pasti, ali ovdje banke mogu ponuditi različite opcije zaštite (smanjenje rizika) prilikom prodaje hipoteka.

Prodajom hipoteka, zajmodavac koristi prihode da obezbijedi nove hipoteke.

Otplata hipoteke vezano za rok i kamatu na hipoteke koje se prodaju. Ako je rok hipoteke 10 godina, a fiksna kamatna stopa je 6,5%, tada se kredit mora izdati po stopi od najmanje 7% godišnje za pokrivanje troškova izdavanja hipoteke i plaćanja kamata investitorima. Kamatna stopa će se mijenjati u zavisnosti od tržišnih uslova nakon 10 godina ako je rok hipoteke duži. Otplata se vrši u ratama, interval (mjesec, kvartal, polugodište, godišnji) utvrđuje se ugovorom o kreditu.

Šema hipotekarnog kredita

Dinamika stanja kredita

Uloga hipoteka u privredi

Hipotekarni kredit je sastavni element. Odražavajući obrasce razvoja globalne bankarske industrije, jedan je od prioritetnih razvojnih alata.

Hipoteka i krize

Globalno iskustvo pokazuje da je hipotekarno kreditiranje doprinijelo preporod, oporavak, prevazilaženje nezaposlenosti i, na kraju, izlaz iz krize Sjedinjene Američke Države - 30-ih godina, Kanada i Njemačka - 40-ih-50-ih godina, Argentina i Čile - 70-ih-80-ih godina, kao i ubrzanje ekonomskih reformi u nizu zemalja. Određene nade polažu se u hipoteke kao sredstvo za rješavanje stambenog problema u Rusiji.

Hipoteka i realni sektor privrede

Razvoj hipotekarnog poslovanja pozitivno utiče na funkcionisanje industrije, građevinarstva, poljoprivrede itd. Kao što pokazuje svjetska praksa, širenje hipotekarnog kreditiranja kao efikasan način za finansiranje kapitalnih investicija može pomoći u prevazilaženju investicione krize.

Hipotekarni i bankarski sistem

Hipotekarni kredit je od velikog značaja direktno za razvoj bankarskog sistema zemlje. Hipoteka je najvažniji alat za osiguranje otplate kredita. Hipotekarna kreditna institucija koja posluje u okviru sistema hipotekarnog kreditiranja je relativno stabilan i profitabilan privredni subjekt. Dakle, što je više ovakvih kreditnih institucija u bankarskom sistemu, to su njegove aktivnosti stabilnije i efektivnije u ekonomskom sistemu zemlje u cjelini.

Hipoteke i socijalna pomoć

Hipotekarni kredit, preusmjeravanje sredstava iz tekućeg prometa u internu akumulaciju, u određenoj mjeri pomaže u smanjenjuinflacija.

U savremenim uslovima, značaj hipoteka za... Stambeni hipotekarni kredit doprinosi pružanju građanima pristupačne privatne stambene imovine, budući da je snažan faktor u klasi društva.

Relevantnost stambenog hipotekarnog kredita je zbog činjenice da nam njegova upotreba omogućava da riješimo kontradikcije:

između visokih cijena nekretnina i tekućih prihoda stanovništva;
između novčane štednje jedne grupe privrednih subjekata i potrebe za njenom upotrebom od strane druge.

Nepostojanje institucije za nekretnine i hipoteku u našoj zemlji već 70 godina dovelo je do negativnih posljedica - iskustvo organizovanja hipotekarnog kreditiranja je u velikoj mjeri izgubljeno, kako na nivou kreditne institucije tako i na nivou države kao cjelina.

Ako je ranije praktično jedina prilika za poboljšanje uslova stanovanja bila dobijanje javnog stanovanja, danas ovaj problem uglavnom rješavaju građani kupovinom ili izgradnjom stambenog prostora na teret vlastite ušteđevine. Ograničena budžetska sredstva usmjerila su pažnju države na rješavanje stambenih problema samo određenih grupa stanovništva. Međutim, većina njih trenutno nije u mogućnosti da poboljša svoje životne uslove zbog nedostatka potrebnih ušteda.

Kreiranje sistema hipotekarnih kredita učiniće kupovinu stambenog prostora pristupačnom za većinu stanovništva; obezbijediće odnos između novčanih sredstava stanovništva, banaka, finansijskih, građevinskih preduzeća i preduzeća građevinske industrije, usmjeravajući finansijska sredstva u realni sektor privrede.

Infrastruktura za hipotekarne kredite

Efikasno funkcionisanje sistema hipotekarnih kreditnih institucija nemoguće je bez prisustva odgovarajućih pratećih elemenata (infrastrukture). Specifičnost hipotekarnog kreditiranja je njegova bliska povezanost sa vrednovanjem, osiguranjem i registracijom prometa nekretnina, kao i sa sekundarnim tržištem hipotekarnih kredita. S tim u vezi, funkcionisanje sistema hipotekarnih institucija nemoguće je bez prisustva u zemlji:

Sistemi registracije prometa nekretninama;
osiguravajuće organizacije (društva);
organizacije koje se profesionalno bave procjenom vrijednosti nekretnina.

Razvijena infrastruktura sistema hipotekarnog kreditiranja osigurava efikasnost hipotekarnog poslovanja i povećava zaštitu prava subjekata hipotekarnog kreditiranja.